収益物件の購入前に確認すべきポイント:修繕履歴から見る物件の状態と将来のリスク

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物件購入時に気になる大規模修繕履歴とは

物件を購入する際に気になる修繕履歴。その中でも小さいものから大規模まで様々です。
その中でも購入時に確認しておきたい大規模修繕履歴の確認方法はどうするのでしょうか?

外壁塗装や防水処理など不動産投資物件には、大型修繕履歴が何年に完了済みかの履歴が記載されています。

基本的には物件の共有部分等の大きい工事に関してと思ってもらって大丈夫です。

外壁の塗装履歴、防水履歴

修繕の中でも一番お金がかかるのが外壁や屋根などの修繕です。マンションタイプであれば塗装工事が1,000万円を超えることもありますし、屋上の防水工事をしなくてはいけない場合もあります。


外壁の塗装は一般的には10年~15年程といわれていますが、中には倍の年数程塗装をしていない物件もあったりします。

そういった物件は早めに外壁にガタがきてしまったり、外壁の亀裂から水が浸透してしまったりします。

外壁状態の確認は様々ですが目視での亀裂の確認や外壁を触った際にチョークを触った時のように手が白くなったら要注意です。

外壁の状態と防水シートがあればしっかりと現地で確認!

塗装の耐久年数は10年~15年といわれていますが、施工する業者によっては全然耐久年数前に寿命が来てしまう場合もあります。

所有者が発注の際に安く済ませようと直接業者に頼んだ場合、施工工程を減らしたり雑にやってしまえばいくらでも安くなります。

特に所有者直接発注の場合は見積もりの施工内容も確認することもあまりなく、途中経過などの作業確認もしないでそのままお任せがほとんどです。

外壁塗装や防水シートなどは何年か経過すると保証もないので、購入の際には数年前に施工しているからと安心するのではなく現地に足を運んで実際に確認してみましょう。

購入希望の修繕履歴は管理会社に見せてもらう

売却物件に管理会社がすでについている場合、この後管理を変えるかどうかは別としてしっかりと事前に連絡をとって修繕内容を確認することをオススメします。

管理変更の際には大規模修繕等以外に関しては次の管理会社に引き継がれないことも多くあり、管理を変更してしまった後では手に入らないからです。

少なくてもその物件を管理していた期間のリフォームや共有部分の修繕履歴は保有していますので、しっかりと資料としていただきましょう。

それをもとにこの先の修繕の計画が立てられたり金額の予算や規模も出しやすかったりします。

情報の出所を確認する

物件内容に関して情報の出所は大切です。しっかりと情報を出してくれている人を押さえて購入を堅実に進めていくことが必要です。

媒介業者が全部の情報を持っているとも限りません。「仲介だけで物件のマイソク情報を丸写しにしただけなんてこともあります」

購入前の情報収集でこの先の計画が成功するかしないかが決まっていきます。

物件情報は業者や所有者など色々な方が詳しい情報を持っているので、購入前には知りたい情報はしっかりと確認できる人を押さえ的確にリサーチしましょう!

ときどの地方不動産収益物件担当

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この記事を書いた人

不動産業界で9年間にわたりキャリアを積みました。

宅地建物取引士の資格を持ち、賃貸不動産経営管理士としての専門知識を有しています。
豊富な経験と幅広いスキルセットにより、賃貸物件の管理、不動産取引、収益物件の売買など、多岐にわたる業務を担当しています。
顧客との信頼関係を大切にし、効果的な問題解決と優れたサービス提供を通じて、不動産取引の成功をサポートしています。

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