不動産投資初心者必見!リスク回避のための基本的な考え方と考え方

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不動産投資を始めるにあたって、事前の準備や確認事項が大切です。

なぜなら収益物件を購入した場合、いたるところにリスクが潜んでいるからです。

購入した後では後悔しても遅いのです。

今回は、不動産投資を行う前に事前準備をして、なるべくリスクを回避する方法をご紹介致します。

リスクを回避し、長期保有に適した物件を所有することで、夢の不労所得が手に入ります。

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目次

不動産投資にはどういったリスクがあるのか?


投資アパートやマンションを購入した方で、「あれ?こんなはずじゃなかったな」と思われる方が多いのも事実です。

物件を所有していると毎月の賃料は口座に入ってきますが、出ていくお金も実際には多いのです。

所有するということはもちろん税金も毎年掛かります。また、急な修繕トラブルも発生します。

意外と忘れがちなのは、自然災害に関するリスクです。

様々なリスクを考え、対策をしていかなくてはなりません。

購入する物件によっては以下のようなことが起こってもおかしくはありません。

空室のリスク


間違いなく考えなくてはいけないリスクです。不動産投資に空室は付き物です。

まず空室があれば、その分入ってくるはずの賃料がありません。

また、ワンルームマンション投資の場合は空室になれば収入は無く、税金や修繕積立金等を支払うだけでむしろマイナスです。

1棟アパートやマンションの場合は、部屋数が多く少し空室が出たとしても、家賃収入がゼロになることはありませんが機会損失です。

まずは空室をなくすことが一番の優先事項となります。

修繕等のコスト

 毎回のように出てくるのが、修繕です。

空室の修繕もそうですが、入居中のお部屋ももちろん修繕があります。

入居中の修繕は、水漏れや劣化部分など建物の躯体部分にも及びます。

建物の雨漏りは入居者がいた場合でも、所有者に修繕義務があります。

また、購入時に入居年数が長いお客様がいた場合、退去後のリフォーム費用も掛かります。

長く住んで汚したからといって、退去費用が取れるわけではありません。

むしろ長く住んでいた方は、経年劣化等が考慮されあまり退去費用を支払わず退去されます。

そうなった場合お部屋の現状回復を行うのも所有者です。

なので賃借中の賃料は、退去後のリフォーム費用も考えておくようにしましょう。

参考記事▶1000万円のリフォームで実現する将来住宅価値の向上と収益性

契約のトラブル

 
購入時にトラブルになることもあります。

告知義務や引継ぎに関してはしっかりと書面にして確認しましょう。

マンションなどの売却で、消防関係の書類が無い場合もあります。

物件の規模によっては消防点検を行うだけで、100万前後かかる場合もあります。

所有することへのコスト

 
物件を購入後、リフォームして入居付けしたら家賃収入を待つだけと思っていませんか?

購入した後は、税金を毎年支払わなくてはいけません。

空室のままでももちろん税金はかかります。

また、区分所有マンションを購入した場合、物件によっては支払うコストもあります。

毎月の修繕積立金や駐車料金など、購入前にはその物件を所有することへの毎月のコストをしっかりと確認しましょう。

大規模修繕の目安

 
大規模修繕は、1棟物の収益物件を所有した場合、避けては通れない出費です。

外壁塗装に関しては、10年~15年に1度ほど行います。

特に大型のマンションを所有した場合には、外壁塗装で1,000万円以上は軽くかかります。

購入時には、外壁の状態や大規模修繕をいつ行ったかなど、確認をする必要があります。

大規模修繕から逆算して、何年後には外壁塗装が必要など資金を用意しておくのが良いでしょう。

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リスクを回避する為の準備


投資物件を所有する際にはリスクがいっぱいあると話しましたが、リスク回避する方法もたくさんあります。

その中でもやって意味があると言える方法をご紹介します。

当たり前のことかもしれませんが、購入する際には指値が通るかやリフォームを安く出来るかなどの事に考えが向いてしまいがちです。

リスクを回避していけば、大きな損をすることなく、だんだんと所有物件を増やすこともできます。

銀行で借りてしっかりと返済をしていけば、銀行に与信も付き多くのお金を借りることもできるようになります。

投資物件を購入すると、どんどん購入ししたくなりますが、お金を多く借りることができる2棟目で無理に購入してしまい失敗する方が多いです。

購入前には常に冷静になり、コストやリスクを考え、失敗しないことが大切です。

今一度物件を選ぶ際の基本を考えておきましょう。

不動産投資の本を読み勉強する

 

初歩的な事かもしれませんが、本を読んでおくことは大切です。

知らない用語などは、見ながら調べられますし、何より大切なところは読み返すこともできます。

出版されているということは、専門家の確認も入っている場合も多く、勉強になります。

「〇〇件物件所有!〇〇〇万円が月の収入!」などの本よりも、
「不動産の基本を学ぶ」などの本を読んだほうが知識がつきます。

不動産投資を始められる方は、「金持ち父さん貧乏父さん」などの不動産投資を始めたほうが良いと書いてある本を読まれて、来店されることが多いです。

その後、不動産投資の内容に関しての本を読まれている方は少ないです。

投資に使われる用語を確認するだけでもいいと思います。

特に不動産投資には専門用語が多く使われるため、担当者によっては購入者の事を考えず、わからない専門用語を使う場合もあります。

自分で専門用語を使うまでいかなくとも、言われたことの意味を理解できるのは大きいです。

本は解説などもしっかりと入っているためおすすめです!

物件を所有している地域で、管理会社を探す

 

管理会社を選ぶ際に気を付けるべき点があります。

投資物件を購入した際に多いのが、現在の管理会社をそのまま引き継ぐ場合があります。

また、売買の際に仲介した業者が管理も行っていて任せる場合です。

どちらも注意していただきたいのが、購入後入居者を入れられるかです。

購入後に空室が多く出てしまっては、せっかく購入した物件も意味がありません。

最大限資産を活用するにあたって、入居付けは絶対です。

しっかりと空室を決めることのできるリフォーム提案をしてくれるかなど、担当者の話を聞いて判断するべきでしょう。

管理会社が購入地域で、他に管理物件を持っていて地域の属性や特徴などがわかっているなどは基本です。

安易に購入条件のみを考えすぎて、管理会社の選定を疎かにしないようにしましょう!

投資仲間を作る

 
周りに不動産の投資仲間はいらっしゃいますか?

出来れば不動産投資を行っていて、既に成功されている人がいれば心強いです。

居なければ、セミナーなどに参加して積極的に参加者に声をかけていくべきです。

もちろんセミナーの講師や主催に話しかけ学ぶことも良いですが、
参加者同士で交流を深めるのもとても良い学びになります。

不動産投資のスタイルは色々あります。

古い家をDIYしたりして貸しに出したり、築浅の物件を購入して作業はすべてアウトソーシングしたりなどです。

出来れば自分がやりたいと思う同じ投資スタイルの人と出会えれば良いです。

災害に対する保険に入る

 
建物の保険は基本です。

場合によっては外壁塗装のお金が出たりなど、購入時には不動産業者でなく、保険業者に相談しておきたいです。

水害や風災、地震保険など保険に関しては加入した際の条件がずっと継続される場合が多いので、購入前にはしっかりと打ち合わせしましょう。

保険にしっかりと加入することによって、大きな出費を減らすことができるかもしれません。

信頼できる担当者を見つける

 
私は一番重要視するのは、信頼できる担当者を見つけることだと思います。

信頼できる担当者がいればもちろん知識もありますし、担当者から保険や工務店など紹介してもらえます。

なんでも相談できて信頼できる担当者がいるだけで、自ら動いたり深くまで詳しく考えたりしなくて済むので、時間が有効に使えます。

しかし、いくら信頼できるからと言って、紹介されたものを確認もせず進めたりするのはよくありません。

担当者が持ってきた案件などをしっかりと確認するようにしましょう。

それでも自分で1から調べて発注するより、かなりの時間の節約になるでしょう。

その空いた時間で自分の時間を満喫したり、次の物件への時間に使っていきましょう。

まとめ


不動産投資にはトラブルや問題もたくさんあります。

しかし、それと同じぐらい解決策はたくさんあります。

自分一人では考えつかなかったようなことも、既に不動産投資を行っている方からすれば常識かもしれません。

物件を目利きするにも、良い条件とは何かの情報を集めなければいけません。

不動産投資を始める前と購入後も、自分の知っている情報が助けになります。

何度も言いますが、色々なトラブルや問題を解決している担当や投資家と仲良くなるのが、一番の近道です。

ネットの中でもセミナーなどの集まりなどでも、自分から声をかけ色々と聞いてみましょう。

色々な人から話を聞き、情報を集めた人こそ成功するのは不動産投資だと思います。

チャンスは色々なところにありますので、是非積極的に情報の場には参加しましょう!

不動産投資を始める為の記事はこちら

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この記事を書いた人

不動産業界で9年間にわたりキャリアを積みました。

宅地建物取引士の資格を持ち、賃貸不動産経営管理士としての専門知識を有しています。
豊富な経験と幅広いスキルセットにより、賃貸物件の管理、不動産取引、収益物件の売買など、多岐にわたる業務を担当しています。
顧客との信頼関係を大切にし、効果的な問題解決と優れたサービス提供を通じて、不動産取引の成功をサポートしています。

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