地方不動産での成功を目指す!不動産投資からの不労所得までステップガイド

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地方不動産投資は高利回り、高収益と言われています。

不動産投資を始めようと思った時に、何処の地域で物件を購入したいと思われますか?

自分の住んでいる地元や人口が多い都心など、それぞれ考える人が多いかと思います。

都心などは入居率は良く、空室率は低いかもしれませんが、投資物件の価格も高く買えるかもわかりません。

初心者の方はワンルームマンションを購入して、1人のお客さまを入居させるので精一杯です。

そのうえ修繕積立金や税金などの維持費で利回りは10%以下を下回ります。

次の物件を購入したくとも、1部屋しか貸していない為、退去が出た際には収入が0になってしまい大きなリスクになります。

これでは次の物件を購入しようと思っても、できなくなってしまいます。

その点方の投資物件は空室率が高い為、価格も安く手に入れやすいです。

満室になった際の利回りも、都心の物件に比べ高くなります。

1棟物のアパートやマンションの場合であればリスクは。

全体の1部屋が退去になったとしても、家賃収入が0になることはありません。

その為、1棟目が順調にいけば、2棟目の購入も難しくないです。

無論1棟でのアパートやマンションは、大規模修繕やその他の費用も多くかかります。デメリットもあり、良い事ばかりではありません。

しかし、入居可能の部屋が多いアパートやマンションでは空室リスクの分散が可能です。

以下は地方不動産投資で検討する際に知っておきたいことや、入居率を高めていく方法を紹介しております。

今度の地方不動産投資の参考にしていただければと思います。

目次

どれぐらいの時間を取られる副業なのかを知る

不動産投資は、不労所得と考える方が多くいます。

しかし、不動産投資に関しては無関心で成功する投資ではありません。それなりに時間を要することもあります。

購入する為に物件探しから、購入後には自分で建物と入居者を管理していくのか?

もしくは購入後は全て管理会社に任せるのとでは、不動産投資に要する時間も違ってきます。

自分で工具などを購入して、DIYをして入居者を募集する場合もあるかもしれません。

そういった意味ではどれぐらいの時間を不動産投資に費やすかは、投資スタイルによると言えるでしょう。

管理会社に全て丸投げして成功している人もいます。

しかし、時間をかけて頑張ってはいるけれど収益は上がらない方もいらっしゃいます。

対処法を知らないだけで、奪われてしまう時間は無限にあります。

例えば物件の管理にしても、地方不動産の場合は管理料月額5%(入居している部屋の賃料)で大抵のことは行ってくれます。

しかし、自分で管理をするとなると、入居者からのクレームやら修繕対応やらで色々時間を取られます。

管理料をしっかりと支払い、自分の時間を増やして次の物件や投資に時間をかけていくことができるのが、不動産投資のメリットでもあります。

時間をかけずに、不動産投資を行っていく方法は次のリンクで、もう少し詳しく書いてます。

参考記事:▶不動産投資の時間投資とリターン:時間の使い方が収益に与える影響を理解する

地方不動産投資の成功は管理会社探しから

不動産投資で、切っても切れない関係が管理会社です。

管理会社に管理を依頼することによって、様々なメリットがあります。

私はお金を支払ってでも、自分の時間を増やすのが良いと思います。

管理手数料はしっかりと経費になります。購入の際に管理手数料もしっかりと計算に入れておけば問題ないです。

管理会社に取られる手数料の(地方の場合は大体5%)は入居中のお部屋の総賃料からの%です。

なので管理会社も入居部屋が少ないと、もらえる管理料も少なくなります。なので管理会社もしっかりと入居率を高めたくなるのです。

自分で管理するのが楽しいし、募集は地域の仲介会社に頼むから管理会社なんて全然関係ないよ!って人もいるかもしれません。

それも良いと思いますが、自分で動く事が多くなってしまうと、労働とあまり変わらなくなってしまいます。

管理会社に管理をお願いするということは、お金で時間を買うということです。

なのでその分空いた時間で、他の投資にもしっかりと力を注ぐべきだと思います。

管理会社からの信頼を得る

また、管理を委託すれば、委託先の不動産業者から担当の専任スタッフが付く場合があります。

付かない場合でも、お願いしてつけてもらいましょう。

担当に連絡をすれば、自分の物件がどうなっているかを確認できるぐらいにしましょう。

そうすれば各地に物件を購入して、所有物件が増えたとしても問題ありません。管理担当がしっかりと物件の状態を把握してくれます。

物件数を今後拡大していきたい場合は、管理会社は必須と言えるでしょう。

そうすれば、本業に集中しつつ物件を増やしていくことができます。

また、管理業者としっかりと関係が築けた場合いいことがあります。

例えばネットに記載する前の収益物件を紹介してもらえたりします。

管理会社も属性のいい人や、関係がしっかり築けている楽な人に購入をしてもらいたいのは当然の流れです。

なので少なくとも管理会社の担当とは良い関係を構築していきましょう。

地方不動産投資のリスクを知る

不動産投資のリスクの中で注意すべきが、滞納のリスクです。

保証会社の普及により、ほとんどの契約が保証人ではなく保証会社に代わっています。
※保証会社の仕組みは後で説明します。

入居者が滞納した場合、賃料が入らないのはもちろんの事、入らない賃料に対して税金の支払い等が来る場合もあります。

不動産のリスクは土地の下落や経年劣化等による大規模修繕など様々です。

しかし、基本として賃料の滞納には気を付けましょう。

賃貸経営を意識するうえで、家賃滞納のリスクを無くすことは必須と言えるでしょう。

購入する際に入居者全員が保証会社に加入していれば問題はありません。

しかし、必ずしもそうとは限りません。

自主管理の所有者から購入した場合など、保証会社を入れていないで契約などあります。

物件購入の際には、入居者の保証会社加入率も気にして確認しましょう。

自主管理の所有者で、入居者も保証会社に加入していない物件の方が安く売られたりします。

家賃保証会社で家賃滞納リスクを無くす

保証会社に加入することで、滞納のリスクを無くすことができます。

空室に入居者を住まわせる際には連帯保証人の方がリスクがあります。
家賃保証会社の方が滞納や夜逃げされて荷物が残ったままなどのリスクが低いです。

保証会社の補償内容は会社によって様々です。
賃料滞納保証が24カ月や残置物撤去費用がついています。

保証会社を通す時に信用調査なども入ります。
暴力団関係や滞納するリスクが高い方なども分かります。

地方不動産投資は駐車場の問題がある

地方にも駐車場の問題はたくさんあります。

都心とは違いファミリー世帯は、駐車場を2台使用します。

場所によっては18歳以上になると1人1台の場合もあります。

子供が成長して、駐車場が置けなくなり引っ越しをされる場合もあります。

特に地方の賃貸マンションの場合は、駐車場が足りていないことが多いです。

物件購入の際にファミリー間取りの場合は、駐車場が十分に確保できるかを確認しましょう。

敷地内に駐車場が無い場合は、近隣の月極駐車場の空き台数を把握しましょう。

地方投資物件は空室が多くチャンスがいっぱい

地方投資物件はチャンスがいっぱいあります。

空室対策やリフォームなどに力を入れている所有者が少ない為、しっかりと対策をしていけば高入居率を維持できます。

また、空室が多い物件程安く買えるので、購入後の満室にした場合は利回りも高くなり収益も増加します

都心部と違い、全空室から満室にできる物件などの案件がたまに出てきます。

ほとんどの場合が競売や不動産業者が購入してしまい、楽街や健美家等に出てくることはありません。

なので良い物件の情報が入るルートを構築していきましょう。

それは管理会社からでもいいですし、不動産投資セミナーなどのオーナー集まりなどからも手に入れられる場合もあります。

良い物件の情報が出た場合でも、融資等の関係で購入できない場合もあります。

その場合仲の良い投資家さんに情報を流したり、紹介したりする場合もあります。

不動産会社でもオーナー同士でも繋がりは大切にしましょう。

地方はしっかりと対策をすれば高利回りの物件も多くあるので、積極的に探してみるのも良いです。

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この記事を書いた人

不動産業界で9年間にわたりキャリアを積みました。

宅地建物取引士の資格を持ち、賃貸不動産経営管理士としての専門知識を有しています。
豊富な経験と幅広いスキルセットにより、賃貸物件の管理、不動産取引、収益物件の売買など、多岐にわたる業務を担当しています。
顧客との信頼関係を大切にし、効果的な問題解決と優れたサービス提供を通じて、不動産取引の成功をサポートしています。

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