ランニングコストを考慮した賃貸経営のポイントとは?考えるだけではダメ!

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投資物件を購入する前に気になる点は、売買価格や空室率など多くあります。

利回りなどは、購入を決定する際の軸になる部分でしょう。

しかし購入してからのランニングコストの考え方で、購入時の利回りから高くもなり、低くもなります。

購入の際には注意して利回りを見ているのに、所有中にランニングコストを計算して、利回りを再計算する人は少ないです。

なぜ所有すると利回りを気にしなくなるのか?

もちろん中には、毎年出費を計算し利回りを確認されている方もいます。

所有中のコストは年々変わる為、しっかりと再計算して投資が健全であるかを確認しましょう。

特にこの後紹介するコストは要注意です。

しっかりと確認していきましょう。

目次

収益不動産を維持していくためにかかるコストとは?

収益不動産の運用には、購入後も継続的なランニングコストがかかります。

収益物件購入前に事前にかかる項目を確認することで、予定外のお金の流失を防げます。

購入前には物件を元に1年間のランニングコストを事前に計算してみましょう。

以下に、収益不動産の維持をするための主要なランニングコストを詳しく説明します。

固定賃料

収益不動産の主要な収入源は賃料です。定期的に家賃の収取と更新を行う必要があります。

賃料収入は収益の基盤となるため、滞納や家賃交渉の適切な管理が必要です。

管理費用

不動産を維持するために、管理会社への報酬や自己管理の場合には自身の時間や労力が必要です。

これには定期的な点検や修繕、家賃集金、トラブル対応などが含まれます。

管理会社に収益不動産の管理を依頼する場合、振込層賃料の5%前後の管理費用が発生します。

税金

不動産所有者は、不動産に関連する税金を支払う責任があります。

これには固定資産税、都市計画税、所得税などが含まれます。税金の適切な管理が重要です。

保険料

不動産の保険料は、火災保険や地震保険などが含まれます。

これらの保険は物件に損害が生じた際に備えるために必要です。

修繕費用

物件の状態を維持するために、定期的な修繕が必要です。

これには外壁の塗り替え、屋根の修理、設備の更新などが含まれます。

修繕の資金を積み立てておくことが重要です。

物件購入の事前調査で5年ぐらいの外壁や大規模リフォームなどのかかる概算金額は出しておきましょう。

公共料金

不動産には水道、ガス、電気などの公共料金がかかります。

これらの支払いを怠らないようにしましょう。

収益不動産オーナーの場合、共有水道と共用電気料金が発生する場合があります。

空室リスク

物件が空室の場合、賃料収入が途切れます。

空室リスクを最小限に抑えるため、入居者の獲得やリース契約の維持が必要です。

物件の保守

物件の清掃、庭の手入れ、共用部の維持など、物件全体の保守にかかる費用があります。

夏には敷地内に雑草が生え、草刈りを依頼するには費用が発生します。

金利費用

不動産の購入にローンを利用した場合、金利費用がかかります。

ローンの金利率と支払いスケジュールを管理することが重要です。

特にリフォームや大規模修繕がある場合は要注意

税金やリフォームや大規模修繕など、所有していく上で必要支出は多くあります。

購入時の状態や、その後のメンテナンス状況などでも所有時に必要なコストは違ってきます。

投資物件を購入した際に、空室部屋がリフォームされていない場合もあります。

その際には貸しに出すだけでも、購入金額とは別にリフォーム代金も必要になります。

購入物件が満室だった場合でも、リフォーム代金に楽観視は出来ません。

なぜなら、現在満室でも入居年数が長かった場合、退去後にリフォームが必要だからです。

入居者が長く住めば済むほど、リフォームや修繕する箇所が増えていきます。

また、それとは逆に退去者は経年劣化の関係により、長く住めば住むほど退去の清算が安くなります。

経年劣化は、住んで使用していけば当然に劣化や汚れていくことを考えたものです。

クロスなどは耐久年数が6年ぐらいと指定されている為、通常の使用で6年以上経過している場合は、
退去精算で請求ができないなどあります。

リフォームが必要で、退去精算で取れないとなるとその費用は所有者が負担しなければなりません。

購入の際は従前入居者がどれぐらいの居住年数かも確認していきましょう。

購入前には点検と調査が必要

購入前に物件を詳細に点検し、現在の状態を確認しましょう。

特に屋根、外壁、給排水設備、電気設備など、大規模修繕が必要とされる部分を重点的にチェックします。

専門家の建築士や不動産査定士のアドバイスを受けることも重要です。

予算の計画をしておく

大規模修繕やリフォームにかかる費用を正確に計画しましょう。

複数の業者から見積もりを取り、予算の範囲内で作業を進めることが必要です。

また、予備費用も考慮に入れましょう。予算不足になると、資金調達に苦労することになります。

リフォーム参考記事▶1000万円のリフォームで実現する将来住宅価値の向上と収益性

長期的な視野を持ちランニングコストを意識

大規模修繕やリフォームは将来の利益を考えた投資です。

現在の費用は将来の家賃収入や不動産の価値向上に対する投資と捉えましょう。

質の高い工事とメンテナンスは長期的な成功に繋がります。

長期的な視野を持つことにより、耐久年数や質を考慮した予算を組むことができる。

不動産投資に税金対策は必須

投資物件を所有した際には、しっかりと税理士や詳しい方に相談をして税金支払いの対策をしましょう。

人によってそれぞれ税金の支払いは違うのですが、税金のことを対策せずに支払い続けると間違いなく損をします。

税金の支払いを考えると、投資物件の規模にもよりますが、税理士さんにしっかりと相談したほうが良いでしょう。

税理士さんにしっかりと対策をしてもらい、税金をしはらった方が間違いなく安く済むからです。

時間がないなど、しっかりと調べることができない場合は、報酬を支払ってでもその分野のプロに任せた方が安心です。

税金関係は適当にやっていると後で痛い目を見るので、最初から任せてしまうのも良いでしょう。

まとめ

いかがでしたでしょうか?

これらのランニングコストは、不動産投資の成功に欠かせない要素です。

購入前に購入予算に含め、運用中には適切に管理することが大切です。

また、将来の資産価値向上と収益最大化を見据えた賢明な運用戦略を立てることも重要です。

参考記事:▶不動産投資を始める準備

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この記事を書いた人

不動産業界で9年間にわたりキャリアを積みました。

宅地建物取引士の資格を持ち、賃貸不動産経営管理士としての専門知識を有しています。
豊富な経験と幅広いスキルセットにより、賃貸物件の管理、不動産取引、収益物件の売買など、多岐にわたる業務を担当しています。
顧客との信頼関係を大切にし、効果的な問題解決と優れたサービス提供を通じて、不動産取引の成功をサポートしています。

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