リフォームの力で収益アップ!新古物件を満室にするための効果的なアプローチ

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地方不動産業者で収益物件の預かり担当をしているときどです!

現在賃貸物件を所有されている方で、築年数が古く空室が目立ってきてしまっているという方がいらっしゃるかと思います。

築年数が古いと2Kや3Kなど使いずらい間取りも多くみられます。

しかし、部屋と部屋との壁を壊してくっつけてしまうことで、新しい間取りに変更することも可能なんです!

築古の投資物件を購入検討されている方や現在築年数が古い物件を所有していてリフォームを検討している方向けです。

目次

築古物件が決まりにくいの3つの原因とは?

築古の物件が決まりにくいのは、ただ単に全体が古いからなどではなく、ちゃんとポイントがあります。

なぜ築が古いと決まらないのか、ポイントをしっかりと押さえて最小限のリフォームをする必要があります。

特に物件を内見した際に、築古の物件ならではの個所を確認していおきましょう。

水回りの設備が古い

年数が経過しているということは、水回りの設備も年数が経過している場合や、劣化している場合が多いです。

しかし、まだ使えるからという理由で交換をされない方が居る為、空室が長い物件は水回りがそのままの場合が多いです。

むしろ水回りの設備がそのままで、空室の場合は賃貸用の安価な水回り設備を入れてあげるだけで改善の余地があると言えます。

和室などが多い

昔の賃貸物件は、和室がとにかく多いです。

3DKの間取りで、3部屋すべて和室なんてこともあります。

現在は和室より洋室(クッションフロアー)の方が人気があります。

和室は最低でも1部屋ぐらいと考えたほうが良いです。

畳の部屋は多くなってしまうと、それだけでお部屋が古いイメージになってしまいます。

間取りの使い勝手が悪い

古い間取りは、広い間取りの場合には3Kや3DKなどの配置が多いです。

逆に新しい物件の間取りは、1LDKや2LDKなどイメージがあります。

募集の際に既に、3Kや3DKなどは古いイメージを持たれてしまいます。

リビングが無いため、テレビのある部屋に家族が集まりにくく、LDKに比べ人気がありません。

賃貸の場合は使用感や使い勝手が悪いと、入居者は引っ越しを考えてしまいます。

少なくともLDKの方が人気の間取りということは、意識しておきましょう。

賃貸物件の古さを無くす為の重要なポイント3つ

賃貸の古さを少しでも感じさせないためには、やはりリフォームでポイントを絞り行うことです。

ポイントとは「水回り」「和室」「間取り」などです。

特に上記の3ポイントは賃貸募集の際に、賃貸ポータルサイト「SUUMO」「at-home」「ホームズ」などに登録に必要な情報です。

物件情報の中でも賃料や条件以外で、決める要素が高い項目です。

そういった個所にも着目して、うまくリフォームを進めていきましょう。

水回り設備の入れ替え

物件の案内で、女性の方が一番気にされる箇所です。

女性の多くの方の物件の決め手は、水回りの設備がいかに新しい物が設置されているかです。

水回りなどは、前入居者が使用した後が残りやすく、クリーニングなどではやはり古さが消えません。

水回り設備に関しては、長く使用したものはまだ使えるからと言ってそのまま使用するのではなく、入居者を決める為の初期投資と割り切って必ず交換しましょう。

特にキッチンと洗面化粧台は、よく見られます。

後はリフォームには大きな金額がかかりますが、お風呂も古ければ交換をしていきたいです。

お風呂のリフォームにはお金がかかりますが、一度交換をしてしまえば長く使えます。

水回り設備の入れ替えは、お金をかけてしっかりと行いましょう。

部分リフォームや表層リフォーム

お部屋をきれいに見せるには、床と壁紙の交換も必要です。

全体的なイメージとしてお部屋の写真を撮影されるときに、一部のクロスや床が汚いと全体が古いお部屋に感じてしまいます。

クロスや床材もまだ使えるからと言って、そのまま使い続けるのはやめましょう。

クロスの耐久年巣は6年ほどといわれていますが、交換の目安は色が変化してきたり、汚くなってきたらです。

クロスは交換する面の㎡で決まっているので、リフォームの費用も考えやすいです。

築古の投資物件で、和室や年数が経過したフローリングなどが残っている場合、クッションフロアーへの交換をオススメします。

和室の場合、畳を外すと床が下がってしまい床上げという、床をあげる作業が必要になってしまいます。

床上げを行った後、フローリングを張り替えようとすると、多額の費用が掛かってしまいます。

その際にフローリングの代わりに、クッションフロアーを使用していきましょう。

和室から洋室に変更するのに費用を抑えられます。

表層リフォームは部屋のぱっと見の印象になる為、こちらも重要なリフォーム個所となります。

部屋と部屋の壁を壊す事による間取り変更

部屋と部屋の壁を壊して、間取りを変更するリフォームです。

壁を壊して一緒にする部屋は、ダイニングキッチン(DK)と隣接するお部屋が多いです。

なぜならキッチンとお部屋を一緒にすることにより、キッチンの広さが増え間取りがLDKに代わるからです。

募集の間取り表記も、壁を壊してお部屋を合わせれば、3DKから2LDKに変更ができます。

壁を抜けるかは構造上の問題があるので、しっかりとプロに任せて行いましょう。

また、リフォームでクロスや床を張り替える前提であれば、壁を壊してくっつける事に費用はあまりかかりません。

築古の物件を所有中または、これから購入を検討されている方は、試してみる価値があります。

まとめ

いかがでしたか?

リフォームもお部屋を借りる方の気持ちになり、的を得たリフォームをしなければ意味がありません。

お部屋によっても地域の特性に合う設備を付けたりなど、投資物件が有る地域の不動産屋さんに聞いてみるのもいいかもしれません。

まずは自分自身も「入居したい!」と思うようなお部屋作りを心掛けていくことを大切にしていきましょう。

そうすればきっとあなたのお部屋に入居したいと思う方が現れるはずです!

参考記事:▶1,000万円のリフォーム費用でどれぐらいできるか?

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この記事を書いた人

不動産業界で9年間にわたりキャリアを積みました。

宅地建物取引士の資格を持ち、賃貸不動産経営管理士としての専門知識を有しています。
豊富な経験と幅広いスキルセットにより、賃貸物件の管理、不動産取引、収益物件の売買など、多岐にわたる業務を担当しています。
顧客との信頼関係を大切にし、効果的な問題解決と優れたサービス提供を通じて、不動産取引の成功をサポートしています。

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