地方不動産投資の成功に向けて:不動産管理料の相場を理解しよう

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投資物件を購入された際や相続された時に物件を自身で管理するか、入金や現地管理を管理業者に任せる場合と2パターンあります。

不動産に関して知識が無いようでしたら、間違いなく物件の管理は不動産業者にお願いすることをお勧めします。

しかし、管理をお願いすると言っても、管理をお願いする際の相場などは、知っておいた方が良いです。

投資物件を購入する際には管理会社のリサーチを事前にすることが多いと思いますが、相続の場合は知識がない状態で引き継ぐ場合もあります。

今回は、不動産収益物件の管理を、不動産業者に依頼した場合の管理料を見ていきます。

目次

管理料は3%~5%が一般的


投資物件を管理会社にお願いした場合の管理料は、3%~5%が一般的に多いです。

管理の激戦区だったりすると、管理を取るために3%まで交渉できる場合があります。

それ以外の場合、特に地方の場合は管理料は、5%が基本だと思っておきましょう。

管理料金は現在入居中の総賃料から3%~5%です。

なので、入居がない部屋から管理料金が取られたり、満室の想定賃料で管理料が取られたりするわけでは基本的にありません。

なので管理会社も入居を決めて、入金される総賃料を上げたい訳です。

管理料は同じでも対応する業務は違う


管理会社を比べる際に、管理料が同じ5%だからと言って、対応する業務が同じとは限りません。

同じ管理手数料でも、草刈りや滞納者への請求など別で費用が掛かる場合もあります。

手数料で注意するべき点は、管理料以外に手数料はどれぐらいかかるのかを担当者さんに聞いておきましょう。

全てをお伝えするのは難しいと思いますので、管理会社への聞き方としては「管理料以外にかかる費用として、入居者契約時や物件所有中に掛かる費用はありますか?」などが良いと思います。

管理料の交渉ができる場合もある

毎月費用が掛かるのが管理料です。

少しでも安くお願いしたいと思いますが、良い管理会社に出会えても、過度な交渉は逆に管理を断られてしまったりします。

管理料を下げることに成功したとしても、他より管理料が低い為、多少業務を後回しにされてしまったりもあるかもしれません。

管理料が交渉できる場合とはどういった時になるでしょうか?

ズバリ「管理会社がどうしても預かりたい物件の時です!」

預かりたい物件とはどういった物件なのか?

空室が少ない

管理預かりの際に空室が少なければ、管理会社も空室を入居付けする業務も減ります。

また、管理料は入居者総賃料の割合で手数料が請求される為、預かりの際に入居者が多くいることは、それだけ管理料も貰えるということです。

空室が少ないということは、物件が決まっているという事なので、預かった後の入居付けもしやすいです。

なので、空室が少ない物件は積極的に管理を預かりたいです。

築が浅い


築年数が浅いのもポイントです。

築年数が新しければ新しいほど、管理会社も修繕や不具合で、対応することも少ないからです。

築年数が浅ければ、入居付けする際も入居者も付きやすいですし、賃料条件等を調整するだけで空室も決まる場合があります。

管理会社は、管理するお部屋の数が多い為、トラブルの出動が少ない築浅物件も積極的に預かりたいです。

物件の立地が良く宣伝効果がある


物件の立地が良く、管理会社の看板を設置した際に目立つ物件も良いです。

物件が目立つということは、地域に対しての宣伝効果が大いにあります。

しかも管理をしている物件であれば、募集や管理物件の看板を設置できます。

地場がしっかりしている管理会社こそ、地域の募集看板をしっかり設置し、地域の人に多く見られます。

地域に多く看板を設置することで、賃貸入居希望者や投資家さんの目につき、問い合わせも増えるのです。

特にマンションなどだと周辺から目立つように垂れ幕など設置できる為、募集と一緒に管理会社の宣伝もできます。

部屋数が多く大きな管理料が見込める


アパートやマンションで部屋数が多い場合が、最も交渉できるかもしれません。

世帯数が多い場合は、それだけ総賃料も多く、管理料も多く見込めるからです。

また、部屋が多い場合は建物が大きいので、宣伝効果もあります。

全国賃貸住宅新聞で管理会社ランキングがあるように、管理会社の中で管理棟数より、管理室数が重視される傾向があります。

管理室数の多さで、管理会社の伸びや地域での影響力もわかるのです。

なので、お願いする部屋数が多ければ、管理料の交渉の余地は十分にあるでしょう。

まとめ


いかがでしたでしょうか?

管理会社に預ける際に、管理料は必ず必要になります。

ただ単に値切ったりするのではなく、管理会社も欲しがるような物件をお任せすることで、お互いに良い関係が気づけると思います。

無理な値切り交渉は、担当のモチベーションの低下にも、繋がってしまうかもしれません。

まずはしっかりと管理を任せることで、担当と信頼関係を構築していくことが重要です。

管理会社や担当に良い管理をお願いすることによって、担当から良い物件情報が流れてきたりなど、プラス面もきっとあるはずです!

管理会社とは良いビジネスパートナーと思って、接していくのがベストです!

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この記事を書いた人

不動産業界で9年間にわたりキャリアを積みました。

宅地建物取引士の資格を持ち、賃貸不動産経営管理士としての専門知識を有しています。
豊富な経験と幅広いスキルセットにより、賃貸物件の管理、不動産取引、収益物件の売買など、多岐にわたる業務を担当しています。
顧客との信頼関係を大切にし、効果的な問題解決と優れたサービス提供を通じて、不動産取引の成功をサポートしています。

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