キャッシュフロー全体と総合的な見通しの違いと判断基準!不動産投資に隠されたリスク

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不動産投資をこれから始めたいと思っている方は、物件利回りや投資ローンが重要とわかっていても実際は理解できる方は少ないと思います。今回は不動産投資に関して、利回りやローンの事に関して考えていきます。

不動産投資の利回りとは?

収益物件サイトに記載されている利回り〇〇%とは、その投資不動産がどれほどの収益が得られるかがわかります。利回りが高いからいい物件とは限りませんが、高利回りであればあるほど資金回収率は上がります。

目次

表面利回りと実質利回りの違い

表示されている利回りは必ずしも1種類とは限りません。収益物件アパートやマンションは売却に出る際にはすべて満室というわけにはいきません。ほとんどの場合空室があって売却される場合が多いのです。中には全て空室のままの売り物件もあります。

表面利回りとは?

表面利回りとは、物件の購入金額に対して年間どれほどの家賃収入を得られるかを表す数値となります。表面利回りの計算方法は簡単で以下のように算出されます。

▶年間の賃料収入÷物件価格(税込み)×100=表面利回り

表面利回りは現在の賃料収入を元に計算されているのに対して、満室想定利回りは文字の通り空室も予定賃料で入居中という想定で出された利回りとなります。

満室想定利回りは、空室の部屋もすべて埋めた後の利回りということになります。空室の部屋は予定賃料で計算されているだけであって、必ずしもその賃料で空室が決まるわけではないので注意が必要です。

実質利回りとは?

実質利回りとは、表面利回りの数字から実際に物件を購入した際の手数料や購入後の物件の運用費を引いた利回りの事を言います。年間の物件維持コストと購入時の費用、仲介手数料や登記費用などなどを入れ込んで計算をします。実際に物件購入を検討される際にはこちらの計算方法を用いるのが良いでしょう。

物件の利回りだけを見ているとリスクがある

利回りの計算方法が分かったところで、やっぱり利回りが高い方が良いんじゃないの?と思われると思います。利回りが高いに越したことはありませんが、チャンスと同じようにリスクがあります。

例えば、戸建てや区分所有マンションなんかは比較的高利回りもありますが、1戸のみの所有の場合その一部屋が埋まらなければ0円となります。その間もローンを組んで購入した場合支払いが続きますし、税金や物件の維持費も掛かってきます。マンションの場合毎月の管理費も負担になります。

地方不動産の方が利回りが高くチャンスがある

地方不動産投資物件には高利回りの物件が多くあります。都心に比べ地方の方が利回りは高くなる傾向にあります。なぜなら地方不動産の方が圧倒的に入居率が悪いからです。しかしチャンスが無いとも言いけれないのです。

満室想定の利回りであっても、しっかりと空室対策をして満室にしてしまえば良いのです。そのためにはリフォームの相場観や空室対策のテクニック、地元不動産業者との良好な関係等が必要となります。地方の場合は入居者を待っているだけで満室にするのは難しく所有者も知識が必要となってきます。

不動産利回りの話は、実際の投資物件を見ながら話を聞くとわかりやすい

利回りの話を聞いても実際に不動産投資物件を紹介されてその物件について話を聞くのがわかりやすいと思います。不動産投資は勉強すればするほど、この物件は○○がだめだから・・指値が〇〇〇万円入れば購入したい・・・など最初の物件購入までに時間がかかってしまいます。

不動産投資で資料請求のほとんどがWEB問い合わせで無料でもらえます。実際に問い合わせをしてみていろいろな担当者さんと話していくうちに相場や不動産投資の流れが分かります。まずはネットから無料の不動産投資相談から始めてみるのも良いでしょう。まずは不動産業者の担当と話す第一歩から踏み出してみるとよいかと思います。

参考記事:▶不動産投資を始める準備

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この記事を書いた人

不動産業界で9年間にわたりキャリアを積みました。

宅地建物取引士の資格を持ち、賃貸不動産経営管理士としての専門知識を有しています。
豊富な経験と幅広いスキルセットにより、賃貸物件の管理、不動産取引、収益物件の売買など、多岐にわたる業務を担当しています。
顧客との信頼関係を大切にし、効果的な問題解決と優れたサービス提供を通じて、不動産取引の成功をサポートしています。

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