予期せぬトラブルに備えて:収益物件投資家が知っておくべきトラブル回避のコツ

当ページのリンクには広告が含まれています。

良物件が購入出来てこれから不労所得ライフが待っていると思われる方も多いかと思います。しかし現実は購入時も購入後もトラブルが発生することが多いのです。収益不動産におけるトラブルとしては、以下のようなものが考えられます。

目次

収益不動産のトラブルは購入時や購入後も頭を悩ませる

収益物件の買い付けを入れた後は物件や契約に関する細かい内容の確認が入ります。
その際に予想もしなかったトラブルが発生する場合が多いです。収益物件の場合どこまで細かく物件調査を行うかは完全に地域性や不動産業者によって異なります。特に地方の場合、個人で営業している不動産業者と大手不動産業者の場合で調査レベルがかなり違います。なのである程度は購入者も知識を持つべきでしょう。

管理会社との契約内容等の相違

収益不動産を所有する場合、管理会社と契約することが一般的です。しかし、管理会社との契約内容や運営方針に納得できない場合や、管理会社が義務を怠っている場合など、トラブルを引き起こすことがあります。特に管理会社を決める際には、収益物件を売買仲介された不動産会社で指定があったりと契約内で縛られていることが多いので注意が必要です。また、地方収益物件の場合には、地元で有力な管理会社にお願いする場合が多いですが、その場合には地方管理会社の独自のルールや契約があったりします。管理変更を検討する際は事前に管理代行契約書や管理内容のプラン説明をしっかり受けるようにしましょう。

天災などの自然災害

収益不動産がある地域に自然災害が発生すると、賃貸物件が倒壊したり、修繕費がかさむなどのトラブルが起こる可能性があります。また、災害によってテナントが被災して賃料の支払いが滞ることもあるため、収益が減少することがあります。天災等の自然災害は予想ができにくい為、事前にリスクを想定して費用に組み込むことも難しいくなります。

騒音や設備に関するクレーム

クレームの中で多いのが、騒音や設備に関するものです。近隣住民からのクレームや建物の管理不備が原因で入居者よりトラブルになることがあります。事前に物件の状態を確認や把握するとともに設備等は事前に修繕するなど対応するのが良いでしょう。また、購入前にクレーマーや入居者でトラブルが無かったかなど確認しておくのも良いでしょう。現在起きていることに関しては、基本的には既存管理会社で確認できる内容となります。

債務超過、キャッシュフローの問題

購入時に金利が上昇し、賃料が減少している場合、収益不動産の現金流問題や債務超過に陥ってしまう可能性もあります。また、空室率が高くなった場合、支払い能力が低下することもあります。また、滞納者が出ることにより投資ローンの支払いが滞ってしまう場合もあるでしょう。事前に入居者の保証会社加入率や滞納の有無は契約前に確認することによってリスクを回避できるので、事前確認を心がけましょう。

違法行為によるトラブル

不動産商取引において「情報の隠蔽」「虚偽の表示」「苦境企業の保有不動産知りながら購入してしまう」「通常の方法では得られない融資を受ける」などのトラブルも存在します。実際に投資用では使用できないフラット35を使用した不正融資なども発覚していきました。その際に契約違反で損害を受けることになるのは物件所有者になるので、知らなかったでは済まされないのです。良い契約をするには、不動産契約に詳しい相談できる契約にかかわっていない第三者を頼るのが良いでしょう。

以上のように、収益不動産には多くのトラブルが存在するため、適切な管理体制が必要となります。物件購入前には、管理会社の情報収集や、周辺環境の調査、建物の評価、修繕費の見積もりなど、様々な情報を収集し、十分に検討することが重要です。また、信頼できる不動産業者や弁護士に相談することも有効です。

にほんブログ村 投資ブログ 不動産投資へ
にほんブログ村

この記事が気に入ったら
フォローしてね!

  • URLをコピーしました!

この記事を書いた人

不動産業界で9年間にわたりキャリアを積みました。

宅地建物取引士の資格を持ち、賃貸不動産経営管理士としての専門知識を有しています。
豊富な経験と幅広いスキルセットにより、賃貸物件の管理、不動産取引、収益物件の売買など、多岐にわたる業務を担当しています。
顧客との信頼関係を大切にし、効果的な問題解決と優れたサービス提供を通じて、不動産取引の成功をサポートしています。

目次