収益不動産管理の変更時期とは?なぜ管理会社を変えるべきかと適切なタイミングの考え方

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収益不動産の管理会社を変更するタイミングは、さまざまな要素によって影響を受けます。

良い管理会社へ変更することで収益物件の収益を最大化させることができます。

また、既に管理会社に依頼をしている場合は変更作業が必要です。

管理変更のメリット、デメリットを考慮して決めましょう。

以下では、管理会社変更のタイミングに関する考慮事項と、一般的なタイミングについて説明します。

目次

収益不動産の管理変更を考えたら確認する事

まず現在の収益物件状況を確認することが大切です。


現在の空室率や募集部屋の確認、SUUMOやat-homeに空室部屋の記載があるかどうかです。


管理会社が物件の管理や空室部屋の募集に関して業務を怠っている場合は、管理変更を考えましょう。


空室部屋がリフォームされていないで放置されている場合もあるので、自分の目で確認する必要があります。


管理会社変更のタイミングを決める際には、以下のような要素を考慮すると良いでしょう。

現在の管理会社のサービスレベル

収益不動産の管理会社のサービスレベルが満足できない場合、トラブルや問題が頻発している場合は、管理会社変更を検討する必要があります。

トラブル対応が遅い場合極端に言えば退去に繋がります。

例えば、家賃の滞納や修繕依頼の対応が遅い、入居率の低下がみられるなどの問題がある場合は、改善を求めるか、別の管理会社に変更することが考えられます。

入居者へのトラブル対応の早さは入居率にも影響します。トラブル対応と入居者の信頼関係を築くのは管理会社の重要なポイントです。

維持管理の経費削減

収益不動産の所有者として、現在の管理会社の手数料や費用が適切でないと感じる場合は、他の管理会社に変更することにより経費削減を図ることが可能です。

ただし、手数料の削減にとどまらず、管理業務の品質や信頼性も重要な要素となるため、バランスを考慮する必要があります。

管理料金が安いだけでサービスが悪いのでは本末転倒です。

管理料に対してどこまでがサービス内容なのかをしっかりと把握する必要があります。

取り扱い物件の規模や特性

収益不動産の管理会社は、取り扱い物件の規模や特性によって適している場合とそうでない場合があります。

例えば、大規模かつ多様な物件を所有している場合は、経験と専門知識が豊富な管理会社を選ぶ必要があるかもしれません。

また、商業物件やマンションといった特定の物件タイプに特化した管理会社を選びたい場合もあります。

地域性も重視したいところです。各地域によって得意や不得意がある為、地元で管理会社を探すのも選択肢です。

財務上の状況

収益不動産の収益や運営費、資金繰りなど、財務上の状況も管理会社変更のタイミングを考慮する要素です。

収益不動産の収益やキャッシュフローが低迷している場合や、費用削減が急務となっている場合には、管理会社変更を検討することがあります。

財務に関して適切な助言を行うのも管理会社です。

財務改善には何が必要かなどは、収益物件の状況と合わせて考えていかないと成功しません。

以上の要素を総合的に考慮したうえで、一般的な管理会社変更のタイミングを述べます。

管理会社を変更すると決めたら

管理会社を変更するタイミングはどうすれば良いのかを考えていきます。


実際に変更期間は平均2ヶ月~3ヶ月ほどかかります。


賃貸のシーズン(2月~4月)に管理変更を行うと入居のチャンスを逃してしまうこうもあるでしょう。


管理契約書の内容や適切な時期を考慮して変更を進めていきましょう。


また、次に管理移管する会社に変更する時期の相談も忘れないようにしましょう。


管理変更は次の管理会社との最初に行う作業でもあります。

管理契約期間の終了

管理会社との契約期間が終了するタイミングは、管理会社変更の検討時期として適しています。

契約期間の終了時には、現在の管理会社の評価を考えましょう。

継続契約するか、あるいは新たな管理会社と契約するかを判断することができます。管理の

管理業務の適性評価

管理会社の適性評価を定期的に行い、業績やサービスレベルの変化をモニタリングすることも重要です。

不満や問題が継続的に発生している場合、管理業務の品質や信頼性が問われるタイミングでの変更を検討することができます。

満室の状態であっても半年に1回は管理会社と打ち合わせを行いましょう。

定期的に打合せを行う事によって、管理変更や要望を伝えるタイミングになります。

物件の相場や需要の変動

収益不動産市場の相場や需要の変動も、管理会社変更のタイミングの考慮要素となります。

市場の相場や需要が変動した場合、より効果的な管理会社が存在する可能性があるため、変更を検討することがあります。

収益物件の売却に強い管理会社を選ぶことで、売却のタイミングを逃すことは無くなります。

収益物件の管理は時流の変化で、管理内容が変わります。

時流に対応できる管理会社が出てきた際も良いタイミングです。

参考記事>>不動産投資初心者必見!リスク回避のための基本的な考え方と考え方

まとめ

以上が一般的な管理会社変更のタイミングの考慮事項ですが、最終的な判断は収益不動産の所有者が行う必要があります。

収益不動産の目標や需要、財務状況に基づいて、適切なタイミングを見極めることが重要です。

また、管理会社変更に伴う手続きや契約内容の確認も忘れずに行うようにしましょう。

専門家や他の不動産オーナーからのアドバイスや意見を参考にすることもおすすめです。

まずは管理移管先に検討している管理業者の担当者に相談してみてはいかがでしょうか?


管理会社が変わることによって、収益が良くなったり不安が解消する場合もあります。

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この記事を書いた人

不動産業界で9年間にわたりキャリアを積みました。

宅地建物取引士の資格を持ち、賃貸不動産経営管理士としての専門知識を有しています。
豊富な経験と幅広いスキルセットにより、賃貸物件の管理、不動産取引、収益物件の売買など、多岐にわたる業務を担当しています。
顧客との信頼関係を大切にし、効果的な問題解決と優れたサービス提供を通じて、不動産取引の成功をサポートしています。

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