不動産投資のよくあるトラブルと解決方法とは？具体的な対策の紹介

良物件を購入できれば、不労所得ライフが待っていると思われる方も多いでしょう。しかし、現実は購入時も購入後もトラブルが発生することが多いです。

収益不動産におけるトラブルには以下のようなものが考えられます。これらのトラブルを回避するためには、適切な管理体制が必要です。

物件購入前には、管理会社の情報収集や周辺環境の調査、建物の評価、修繕費の見積もりなど、様々な情報を収集し、十分に検討することが重要です。

また、信頼できる不動産業者や弁護士に相談することも有効です。

収益不動産のトラブル：購入時と購入後の課題

購入時のトラブル

1. 物件や契約に関する予期せぬ問題：
   • 物件調査の差異：地域性や不動産業者によって調査レベルが異なるため、購入者もある程度の知識を持つ必要があります。特に地方では、個人営業の不動産業者と大手不動産業者で調査の深さが異なります。
   • 契約内容の確認不足：契約内容に予想外の項目が含まれている場合があります。弁護士のチェックを受け、契約書の内容を詳細に確認することが重要です。
2. 管理会社との契約内容の相違：
   • 契約内の縛り：収益物件を売買仲介された不動産会社で指定の管理会社があったりする場合があります。管理内容や運営方針に納得できない場合は事前に確認し、他の選択肢も検討しましょう。
   • 地方特有のルール：地方の管理会社は独自のルールや契約がある場合が多いです。管理内容や費用について事前に十分な説明を受けることが大切です。特に初めて契約する不動産会社は注意が必要です。特約部分は特にしっかりと内容の確認を行いましょう。

購入後のトラブル

1. 天災などの自然災害：
   • 修繕費の負担：災害による建物の損壊や修繕費が大きな負担となることがあります。保険の加入や緊急修繕費用の準備が必要です。
   • 賃料収入の減少：テナントが被災し賃料の支払いが滞ることがあります。リスクを分散するために複数の収益源を確保することが有効です。地方の場合は特にテナントが占める賃料割合は低い方が良いでしょう。
2. 騒音や設備に関するクレーム：
   • 近隣住民からのクレーム：購入前に物件の状態や周辺環境を確認し、クレームが発生しやすい要因を排除します。入居後に初めてわかる修繕も多くあります。修繕費を積み立てるなどして即座に対応できるようにしましょう。
   • 設備の老朽化：定期的なメンテナンスや設備の更新を行い、クレーム発生を未然に防ぎます。使用できなくなるまで設備を放置してしまった場合、退去や賃料の減額につながる可能性もあります。
3. 債務超過、キャッシュフローの問題：
   • 金利の上昇：金利上昇に備え、固定金利のローンを検討することや、適切なキャッシュフローの管理が必要です。１年に１回ほどは趣味レーションやキャッシュフロー表の確認を行いましょう。
   • 滞納者の増加：入居者の保証会社加入率や滞納の有無を事前に確認し、リスク管理を徹底します。必要ならば購入の際に契約書の巻き直しも検討していきましょう
4. 違法行為によるトラブル：
   • 情報の隠蔽や虚偽の表示：不動産業者の信頼性を確認し、不正行為に巻き込まれないよう注意が必要です。特に初めて取引する不動産会社は注意が必要です。
   • 第三者の助言：不動産契約に詳しい弁護士や専門家の助言を受けることで、不正行為を未然に防ぎます。

トラブル回避の具体的な対策

物件購入前の準備

1. 管理会社の情報収集：
   • 実績と評判：管理会社の過去の実績や評判をリサーチし、信頼性を確認します。オンラインの口コミや他の投資家の意見を参考にしましょう。
   • 提供するサービスの内容：管理会社が提供するサービス内容を詳細に確認し、追加料金の有無についても把握します。
2. 周辺環境の調査：
   • 治安と利便性：地域の治安状況や公共交通機関のアクセス、周辺の商業施設、学校などの利便性をチェックします。
   • 将来的な発展性：地域の都市計画や再開発計画など、将来的な発展性についても調査します。
3. 建物の評価：
   • インスペクションと修繕履歴：専門のインスペクターによる建物診断を受け、過去の修繕履歴を確認し、将来的な修繕の必要性を予測します。
   • 耐震性や断熱性：特に築年数の古い物件では、耐震性や断熱性についてもチェックが必要です。
4. 修繕費の見積もり：
   • 修繕計画と見積もりの比較：定期的な修繕計画を立て、複数の業者から見積もりを取り、費用を比較検討します。

物件購入後の管理

1. 定期点検とメンテナンス：
   • 定期的な点検の実施：年に一度は専門業者による点検を行い、早期発見・早期対応を心掛けます。
   • 小修繕の実施：小さな修繕を怠らずに行うことで、大きなトラブルを防ぎます。
2. 入居者とのコミュニケーション：
   • 定期的な連絡とアンケート調査：定期的に入居者と連絡を取り、問題がないか確認し、入居者満足度を把握するためにアンケート調査を行います。
3. 信頼できる専門家の活用：
   • 法律相談と税務相談：賃貸借契約やトラブル対応に関して弁護士に相談し、不動産投資に関する税務相談を税理士に依頼します。

まとめ

収益不動産への投資において、トラブルを未然に防ぎ、適切に対応するためには、事前の準備と購入後の管理が重要です。管理会社の選定や周辺環境の調査、建物の評価、修繕費の見積もりなどを十分に行い、信頼できる専門家のサポートを得ることで、投資の成功確率を高めることができます。信頼関係を築き、適切な対応を心掛けることで、予期せぬトラブルに備え、安定した収益を確保しましょう。

未経験OK！副収入におススメのマンション投資一括資料請求▶＼【Oh!Ya(オーヤ)】一括資料請求はこちら／

不動産を高く売りたいならまずはAI査定から▶「おうちクラベル」無料一括査定とAI査定をセットで行います！安心のソニーグループ関連企業

持て余している土地や空き家の活用を複数一括提案▶相続での土地活用、空き家活用を様々な角度からご提案します

あらゆるニーズにお応えする、資金使途自由な不動産担保ローン。