このブログでは、不動産会社の一日を、少しゆるめにお届けします。
「収益不動産とは？」「管理会社って何してるの？」
の疑問にお答え!
地方不動産投資は、少ない資金で始められ、高い利回りを狙えることから、近年多くの投資家が注目しています。
特に都内のワンルームマンション価格が高騰している現在、
「地方なら数百万円で戸建てが買える」
「利回り15％以上の物件もある」
「現金購入でキャッシュフローを確保できる」
といった理由から、地方投資へ興味を持つ方が増えています。
しかし、実際には地方投資で失敗する人も少なくありません。
購入後に、
- 入居者が決まらない
- 想定以上の修繕費がかかる
- 売却したくても買い手が見つからない
- 管理会社との連携がうまくいかない
といった問題に直面するケースもあります。
地方投資で成功する人と失敗する人の違いは、高利回り物件を探すことではなく、買ってはいけない物件を見極められるかどうかにあります。
今回は、初心者が特に注意すべき「失敗しやすい物件の特徴」を7つ紹介します。
第1章｜利回りだけが異常に高い物件
地方投資初心者が最初に惹かれるのが、表面利回り15％以上の高利回り物件です。
一見すると、
「こんなに収益が出るならお得だ」
と思ってしまいます。
しかし、不動産業界では、
高利回りには必ず理由がある
と言われています。
例えば、
- 駅から極端に遠い
- 人口減少が進んでいる
- 修繕が必要
- 空室率が高い
- 周辺に競合物件が多い
など、何らかのマイナス要因が存在するケースがほとんどです。
表面利回りではなく実質利回りを見る
不動産投資で重要なのは、表面利回りではありません。
実際には、
- 固定資産税
- 火災保険
- 修繕費
- 管理費
- 空室期間
など、多くの支出があります。
仮に表面利回り15％でも、実質では8％程度になることも珍しくありません。
初心者ほど、
「なぜこの利回りなのか？」
を考える習慣を持つことが大切です。
第2章｜人口減少が著しいエリアの物件
地方投資では、エリア選びが何より重要です。
同じ県内でも、
- 人口が増えている地域
- 人口が急減している地域
があります。
単純に「県庁所在地だから安心」と考えるのは危険です。
市単位ではなく町単位で分析する
例えば同じ市内でも、
- 駅前は人口増加
- 郊外は高齢化
というケースがあります。
国勢調査や自治体の人口推移を確認し、
今後も人が住み続ける地域か
を判断することが重要です。
雇用があるかを確認する
賃貸需要は仕事によって支えられています。
- 工場
- 病院
- 学校
- 商業施設
などが存在する地域は比較的安定しています。
逆に、
- 大企業の撤退
- 学校統廃合
- 工場閉鎖
などが起きている地域は注意が必要です。
人口減少エリアでは、いくら安く買えても長期的な運用は難しくなります。
第3章｜修繕履歴が分からない築古物件
地方投資では築古戸建てや中古アパートを購入するケースが多くなります。
しかし、築年数だけで判断するのは危険です。
本当に重要なのはメンテナンス状況
築40年でも丁寧に管理されている物件は問題ありません。
逆に築20年でも、
- 雨漏り
- シロアリ被害
- 配管トラブル
が発生していることがあります。
必ず確認したいポイント
屋根
- 雨漏りの有無
- 防水工事履歴
- 瓦の破損
外壁
- クラック
- 塗装状態
- コーキングの劣化
水回り
- 給湯器の交換履歴
- 排水設備
- トイレや浴室の状態
「100万円の戸建て」に飛びつかない
激安物件には注意が必要です。
100万円で購入しても、
- リフォーム300万円
- 給湯器交換20万円
- 屋根補修80万円
となれば、結果的に高い買い物になることもあります。
購入価格だけではなく、
総投資額で判断する
ことが大切です。
第4章｜駐車場が確保できない物件
地方では、自動車は生活必需品です。
東京の感覚で、
「駅から近いから大丈夫」
と考えるのは危険です。
駐車場は最低1台、理想は2台
特にファミリー向け戸建てでは、
夫婦それぞれが車を所有していることも珍しくありません。
そのため、
- 駐車場1台
- 可能なら2台以上
が望ましい条件になります。
月極駐車場頼みはリスク
近隣の月極駐車場を利用できる場合もありますが、
将来的に契約できなくなる可能性もあります。
できる限り敷地内駐車場を確保できる物件を選びましょう。
第5章｜間取りが特殊すぎる物件
初心者が意外と見落としやすいポイントです。
個性的な間取りは入居者を選ぶ
例えば、
- 6DK
- 和室だけの家
- 増築を繰り返した変形住宅
などは需要が限定されます。
無難な間取りが最強
おすすめは、
- 2LDK
- 3LDK
- 4LDK
です。
誰でも住みやすく、
ファミリー需要にも対応できます。
不動産投資では、
個性より汎用性
が重要なのです。
第6章｜出口戦略を考えられない物件
不動産投資は買うことよりも、
どう売るか
が重要です。
将来売れる物件かを考える
購入時には、
- 誰に売るのか
- いくらで売れるのか
- 建て替えできるのか
を考える必要があります。
再建築不可物件は慎重に
再建築不可物件は価格が安い反面、
売却時に苦戦するケースもあります。
初心者が最初に購入する物件としては、慎重に判断した方が良いでしょう。
第7章｜現地確認をしていない物件
インターネットだけで購入を決める人もいますが、これは非常に危険です。
現地でしか分からないことがある
例えば、
- 隣家の状況
- 周辺道路
- 夜間の雰囲気
- ゴミ置き場
- 空き家率
などは、現地でしか確認できません。
必ず競合物件も見る
周辺に、
- 新築アパート
- 格安賃貸
- 空室だらけの物件
がないか確認することも重要です。
入居者は常に比較しています。
競争力のない物件は苦戦する可能性があります。
まとめ｜避けるべき物件を知ることが成功への近道
地方不動産投資で失敗する物件には、共通する特徴があります。
初心者が避けるべき7つのポイント
- 利回りだけが異常に高い物件
- 人口減少エリアの物件
- 修繕履歴が不明な築古物件
- 駐車場が確保できない物件
- 特殊な間取りの物件
- 出口戦略が立てられない物件
- 現地確認をしていない物件
地方投資では、
「安いから買う」のではなく、「需要があるから買う」
という考え方が何より重要です。
初心者ほど、派手な高利回りに飛びつくのではなく、
誰でも住みやすく、管理しやすい、売却しやすい物件
を選ぶことが、長期的な成功につながります。
最初の一棟は、利益を最大化することよりも、失敗しないことを優先しましょう。
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