【本格版】収益不動産35年収支シミュレーション（無料）｜IRR・減価償却まで試算

物件を検討するとき、「表面利回り」だけで判断していないでしょうか。実際の収益力は、空室率・家賃下落・修繕費・税金・融資条件など、複数の要素が絡み合って決まります。今回、35年間の年次収支から減価償却・概算税額・IRR（内部収益率）まで試算できる、より本格的な無料シミュレーションツールを公開しました。以前公開した「収益物件かんたんシミュレーション」で大まかな数字を確認したあと、購入を具体的に検討する段階で、ぜひこちらもご活用ください。

こんな方におすすめです

• 気になる物件が見つかり、購入を具体的に検討し始めた方
• 複数の物件を比較して、どちらが長期的に有利か判断したい方
• 金融機関に提出する前に、自分でも数字の根拠を持っておきたい方
• 「利回りは高いが本当に大丈夫か」を、税金や出口まで含めて確認したい方

簡易シミュレーションとの違い

以前公開した「収益物件かんたんシミュレーション」は、物件価格と想定家賃、頭金の3つを入力するだけで、利回りと毎月の返済額がわかる入門ツールでした。今回の本格版ライトは、その先にある「本当に長期で成り立つ投資かどうか」を確認するためのツールです。具体的には、以下の点が大きく異なります。

• 試算期間が10年の簡易グラフから、35年間の年次収支に拡張
• 減価償却費を建物構造・築年数から自動計算し、概算の所得税・住民税まで加味
• 税引後キャッシュフローをもとにしたIRR（内部収益率）を算出
• DCR（返済余裕率）・BER（損益分岐点比率）という、金融機関が収益物件を評価するときにも参考にされることがある指標を表示
• 保有後の売却（出口）まで含めたシミュレーション

一方で、部屋ごとの家賃を入力するレントロール機能や、金融機関への提出を想定したサマリーシートは、Web版では省略しています。

このツールでわかること

• 物件価格・建物構造・築年数から算出した減価償却費
• 35年間の年次収支（家賃下落・空室率を反映）
• 税引前キャッシュフロー・税引後キャッシュフローの推移
• IRR（内部収益率）
• DCR（返済余裕率）・BER（損益分岐点比率）
• 保有・売却想定年数における売却シミュレーション（売却価格・残債・手取り額）

地方物件でこそ、35年シミュレーションが重要な理由

地方の収益物件は、都市部に比べて人口動態や賃貸需要の変化が家賃・空室率に反映されやすい傾向があります。短期的な利回りだけでなく、10年後・20年後の家賃水準や、売却時にどの程度の買い手がつくか（出口の流動性）まで見据えて判断することが、都市部以上に重要になります。保有・売却想定年数や売却時想定利回りの条件を変えて何度か試算し、悲観的なシナリオでもIRRやDCRがどこまで耐えられるかを確認しておくと、地方物件特有のリスクに備えた判断がしやすくなります。

家賃下落率や空室率をどの程度に置くかは、そのエリアで今後も賃貸需要が続くかによって変わります。エリアの需要の見方は、地方で「需要が読めるエリア」を見極める3つの視点で解説しています。

試算結果と実際の融資条件について

このシミュレーションの数字は、入力した金利・返済期間をもとにした試算です。実際にどのような条件で融資を受けられるかは、年収・勤務先・既存の借入状況・物件の担保評価などによって変わります。

これから購入を検討している方
金融機関がどこを見て条件を決めるのかは、不動産投資ローンの審査で見られるポイントと金融機関の選び方で解説しています。事前審査で実際の条件が分かったら、その数字で試算し直すと、より現実に近い収支を確認できます。

すでに投資用ローンを返済中の方
現在の金利で試算した結果と、金利を下げた場合の結果を比べると、返済額やDCRがどの程度変わるかの目安をつかめます。金利や返済条件の見直しを検討する場合は、不動産投資ローンの借り換えサービス「INVASE（インベース）」に相談する方法もあります。金利削減の目安や返済プランを無料で相談でき、借り換えが成立した場合の費用は成功報酬制です。

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借り換えでは、一般的に今のローンの繰上返済手数料や、新しい借入の手数料・登記費用などがかかることがあります。削減できる金額は借入状況によって異なり、診断結果は借り換えの可否・条件を保証するものではありません。提案を受けたら、諸費用を差し引いても効果があるかを確かめたうえで判断してください。借り換えの仕組みと注意点は、不動産投資ローンの借り換えの仕組みとINVASEの特徴でまとめています。

入力項目の見方（はじめての方向けガイド）

項目数が多いため、はじめて使う方向けに、それぞれの項目で何を入力すればいいか、どこを見れば数字がわかるかをまとめました。物件資料をお手元に用意しながら読み進めていただくと、実際に入力しやすくなります。

①物件情報

物件価格・建物価格・建物構造・築年数の4項目を入力します。「建物価格」は減価償却の計算に使うため、土地と建物の価格を分けて把握しておく必要があります。物件資料に記載がない場合は、固定資産税評価額の内訳（土地・建物）を参考にするか、仲介担当者に確認してみてください。建物構造は、木造・鉄骨造（骨格材の肉厚で3区分）・RC（鉄筋コンクリート）から選びます。構造は登記簿謄本や重要事項説明書に記載されています。

住宅用の建物の法定耐用年数は、木造22年、鉄筋コンクリート造（RC）47年です。鉄骨造（金属造）は骨格材の肉厚によって異なり、4mm超は34年、3mm超4mm以下は27年、3mm以下は19年と定められています（国税庁「主な減価償却資産の耐用年数表」）。本ツールでは、鉄骨造を骨格材の肉厚によって「3mm以下（19年）」「3mm超4mm以下（27年）」「4mm超（34年）」の3つから選べます。「軽量鉄骨」「重量鉄骨」という呼び方だけでは肉厚が判断できないため、建築時の図面や仲介担当者への確認で肉厚を確かめてから選んでください。

この年数と築年数の関係から、本ツールが自動的に「残存耐用年数」を計算し、減価償却費の算出に使用します。

②収益・費用

想定年間家賃収入は、満室時の年間家賃合計を入力します。空室率と家賃下落率は、周辺相場や物件の築年数を踏まえて、やや保守的な数字を入れておくと安心です。特に、入力する家賃が周辺相場より高いと、試算全体が実態より良く見えてしまいます。周辺の家賃相場と比べて家賃設定がズレていないかを確認する方法を先に見ておくと、入力する数字の根拠を持ちやすくなります。

管理費率・固定資産税・修繕費は、いずれも運営コストとして毎年発生する項目です。固定資産税は納税通知書に記載の金額を参考にしてください。地方物件では、駐車場の維持費や積雪地域の除雪費用など、都市部にはないコストが修繕費・管理費に上乗せされることもあるため、周辺の管理会社にヒアリングしておくとより実態に近い数字になります。

③融資条件

自己資金・金利・返済期間を入力します。金融機関から融資の事前審査を受けている場合は、実際に提示された条件を入力すると、より実態に近い試算になります。自己資金を厚くするほど借入金額は減り、毎年の返済負担が下がる一方で、自己資金に対するIRRは低くなる傾向がある点も、あわせて確認してみてください。

④出口（売却）条件

保有・売却想定年数は、「何年後に売却する想定で試算するか」を決める項目です。売却時想定利回りは、売却価格を計算するための想定利回りです。本ツールでは、売却時点の年間家賃収入（満室想定）をこの利回りで割って売却価格を計算しています。管理費などを差し引いたNOIではなく、家賃収入をもとにした利回り（表面利回り）で計算している点にご注意ください。一般的に、出口の時点では購入時よりもやや高い利回り（＝やや低い価格）を想定しておくと、保守的な試算になります。保有年数を短く・長く、それぞれ試算し直してIRRがどう変化するかを比較してみるのもおすすめです。

結果の見方・用語解説

表示される指標には聞き慣れない略語が多いため、一つずつ解説します。

IRR（内部収益率）とは

IRRは「Internal Rate of Return」の略で、投資期間全体を通じた年あたりの実質的な収益率を表す指標です。表面利回りが「1年間の家賃収入だけ」を見ているのに対し、IRRは「初期投資（自己資金）」「保有期間中の税引後キャッシュフロー」「売却時の手取り額」までをすべて含めて計算します。

たとえば、自己資金1,000万円で購入した物件から、毎年150万円前後の税引後キャッシュフローを得ながら20年間保有し、売却時に自己資金を上回る手取りが得られた場合、IRRはその一連の流れを「年あたり何%の運用に相当するか」という一つの数字にまとめたものです。同じ表面利回りの物件でも、融資条件や保有期間、出口での売却価格によってIRRは大きく変わるため、複数の物件やシナリオを比較する際の判断材料として使われます。

DCR（返済余裕率）とは

DCRは「Debt Coverage Ratio」の略で、NOI（後述）を年間のローン返済額で割った数値です。家賃収入から運営費用を引いた手残りで、ローンの返済を何倍まかなえているかを表します。

• 1.0を下回る：NOIだけでは返済をまかなえず、自己資金などから補う必要がある状態です
• 数値が高い：空室や金利上昇が起きても、返済を続けられる余力が大きいことを意味します

一般的には1.2〜1.3以上が一つの目安として紹介されることがありますが、金融機関・物件の種類・融資条件によって見方は異なり、決まった合格ラインがあるわけではありません。また、本ツールのDCRは初年度の数値です。家賃下落や空室率の変化によって、年々変わる点にも注意してください。

BER（損益分岐点比率）とは

BERは「Break Even Ratio」の略で、運営費用と年間返済額の合計を、実効収入（空室控除後の家賃収入）で割った数値です。数値が100%に近づくほど、空室や家賃下落が起きたときに収支が赤字化しやすい、余裕のない状態であることを示します。逆に数値が低いほど、多少の空室が発生しても収支が耐えられる、体力のある物件と言えます。

なお、BERの計算方法は資料によって異なり、分母に空室を考慮する前の満室想定の家賃収入を使う場合もあります。本ツールでは空室控除後の実効収入で計算しているため、他の資料の数値と比べるときは計算方法をそろえてください。何％以下なら安全という決まった基準はありません。

NOIと表面利回り・実質利回りの違い

NOIは「Net Operating Income（純収益）」の略で、実効収入から管理費・固定資産税・修繕費などの運営費用を差し引いた金額です。表面利回りが「年間家賃収入 ÷ 物件価格」で計算するのに対し、実質利回りは「NOI ÷ 物件価格」で計算するため、より実態に近い収益力を表します。たとえば、物件価格1億円・年間家賃収入1,000万円（表面利回り10%）の物件で、空室による減収と運営費用が合わせて年300万円かかる場合、NOIは700万円となり、実質利回りは7%になります（計算例）。費用の割合は物件ごとに異なるため、実際の数字で確認することが大切です。

減価償却と耐用年数の考え方

減価償却は、建物の取得費用を、税法上定められた期間（耐用年数）にわたって少しずつ経費として計上する仕組みです。中古物件の場合、法定耐用年数をすでに超えているかどうかで計算方法が変わります。本ツールでは、国税庁が示す簡便法（法定耐用年数を超えている場合は「法定耐用年数×20%」、超えていない場合は「（法定耐用年数－経過年数）＋経過年数×20%」。1年未満の端数は切り捨て、2年未満の場合は2年）で残存耐用年数を算出し、建物価格をその年数で割った金額を毎年の減価償却費としています。実際の税務計算では、年数に応じた償却率を使い、取得した年は月割りで計算するため、概算としてご覧ください。

減価償却費は実際に現金が出ていく支出ではありませんが、税務上は経費として扱われるため、課税所得を圧縮し、結果的に税引後キャッシュフローを押し上げる効果があります。一方で、残存耐用年数が短い物件ほど、早い時期に減価償却費の計上が終わり、その後は課税所得が増えて税負担が重くなります。また、ローンの元金返済は経費にならないため、元金返済額が減価償却費を上回ると、帳簿上の利益に比べて手元に残る現金が少なくなります。この状態は一般に「デッドクロス」と呼ばれます。年次詳細テーブルで、減価償却費が0円になる年から税引後キャッシュフローがどう変化するかも、あわせて確認しておくことをおすすめします。

なお、法定耐用年数は税務上の減価償却の計算に使う年数で、建物の寿命そのものではありません。また、金融機関の融資期間を決める基準を示したものでもありません。融資期間を考えるときに法定耐用年数を参考にする金融機関もありますが、実際の融資期間は、建物の状態や借り手の状況などを見て金融機関が個別に判断します。

RC造は法定耐用年数が長く、長期保有を前提にしやすい一方で、地方では売却時の買い手が限られるなどの注意点もあります。RC造で長期保有を考える場合のメリットと注意点は、地方RCマンション投資のメリットとリスクで詳しくまとめています。

年次詳細テーブルの見方

「35年間の年次詳細データを見る」を開くと、1年ごとの家賃収入・実効収入・運営費用・NOI・返済額・税引前キャッシュフロー・減価償却費・課税所得・概算税額・税引後キャッシュフロー・累計キャッシュフロー・借入残高が一覧で確認できます。売却想定年には、行全体を色付けして表示しています。累計キャッシュフローがマイナスからプラスに転じる年（自己資金を回収し終える年）を確認しておくと、投資の安全性を判断する一つの目安になります。

このシミュレーションで簡略化している点

本ツールは投資判断の参考となる概算値を試算する簡易ツールです。以下の点は、実際の投資判断の際に別途ご確認ください。

• 所得税・住民税は、他の所得（給与所得など）との合算や各種控除を考慮していない、簡易的な概算です
• 購入時の諸費用（仲介手数料・登録免許税・不動産取得税など）は試算に含んでいません
• 大規模修繕は年あたりの平均額として一定額を計上しており、実際に発生するタイミング（周期）までは反映していません
• 融資の借り換えや繰上返済は考慮していません
• 空室率・家賃下落率は、入力した一定の割合で毎年推移すると仮定した簡易的な試算です
• 売却時にかかる譲渡所得税・住民税は含んでいません。売却時手取りとIRRは、税金を差し引く前の売却額で計算しています
• 所得税は現行の速算表の区分で計算していますが、復興特別所得税（基準所得税額の2.1％）は含んでいません
• 判定（◎△▲）は当ツール独自の簡易基準で、一般的な合格ラインではありません

なかでも修繕費は、実際には築年数やこれまでの修繕状況によって、特定の年にまとまって発生することがあります。購入前にどの修繕が済んでいて、今後何が必要になりそうかは、購入前に確認したい修繕履歴と修繕費の目安を参考に確認しておくと安心です。

よくある質問

Q. IRRは何%あれば良い投資と言えますか？

A. 物件の種類やリスクの取り方によって目安は変わるため、一概には言えません。一般的には、自己資金に対するリターンとして、融資を使わない現金購入よりも高い水準を確保できているかを一つの参考にする考え方があります。

Q. 簡易版とどちらを使えばいいですか？

A. まず「収益物件かんたんシミュレーション」で物件を絞り込み、購入を具体的に検討する段階になったら、本格版ライトで35年間の収支とIRRを確認する、という2段階の使い方をおすすめします。

Q. 表示された税額は確定申告でそのまま使えますか？

A. いいえ、あくまで概算です。実際の税額は、給与所得など他の所得との合算や、各種控除（青色申告特別控除など）によって変わります。確定申告の際は税理士等の専門家にご確認ください。

Q. DCRやBERが目安から外れていたら、その物件はやめるべきですか？

A. 必ずしもそうとは限りません。自己資金を増やす、金利交渉をする、家賃設定を見直すなど、条件を変えることで改善できる場合もあります。まずは何が数値を押し下げているのかを確認する材料としてご活用ください。条件を変えて改善できるかとあわせて、空室が続いた場合や家賃が下がった場合にどこまで耐えられるかも確認しておくと、判断しやすくなります。考え方は空室・修繕・家賃下落を想定する3つのストレステストで紹介しています。

Q. スマートフォンからでも使えますか？

A. はい、ご利用いただけます。ただし年次詳細テーブルは項目数が多いため、横スクロールでのご確認をおすすめします。

Q. 入力した内容は保存されますか？

A. いいえ、保存されません。入力内容はお使いのブラウザ上で計算されるだけで、サーバーには送信・保存されません。ページを再読み込みすると入力内容は消えるため、大事な試算結果はスクリーンショットなどで保存しておくことをおすすめします。

まとめ

表面利回りだけでは見えない、35年という長い時間軸での収支・税金・出口までを含めた本当の収益力を確認できるのが、このツールの一番の価値です。特にIRRは、複数の物件を比較検討する際の強力な判断材料になります。とはいえ、あくまで入力した前提条件にもとづく試算です。空室率や家賃下落、金利の変動など、将来の不確実性まではツールで完全に読み切ることはできません。数字を「最終判断」ではなく「次に何を確認すべきかを考えるための材料」として、物件選びに役立てていただければと思います。

試算のあとに確認したい記事

試算の結果は、次に何を確かめるかを決めるための材料です。気になった点に合わせて読んでみてください。

• 家賃や空室率の前提が妥当か確かめる：【収支編】その利回り、本当に収益が成立するのかを分解する
• 数字の裏付けを現地で取る：地方の高利回り物件で、購入前に現地で確認したいポイント
• 実際の融資条件を確かめる：収益不動産を始めるためのステップ3：融資先の検討と事前審査
• 長期で保有するときの判断を確かめる：短期的な判断がキャッシュフローを悪化させる仕組み

目的に合わせてほかのツールを使う場合は、目的別のシミュレーションツール一覧（かんたん版・土地活用）から選べます。