利回りは“事実”ではなく“前提条件”でできている
ということです。
この記事は、【物件スペック編】この物件は”選ばれる理由”を持っているかの続きです。エリア・物件スペックに続いて、今度は収支の数字を分解していきます。
つまり、
数字そのものを信じるのではなく、
「その数字はどういう条件で成り立っているのか」
これを見抜くことが重要になります。
■今回の収支前提の整理
まずは、モデル物件の数字を確認します。
・満室想定家賃：4.5万円 × 4戸
・月額満室収入：18万円
・年間収入：216万円
・価格：1,300万円
・表面利回り：約16.6%
この時点では、
👉 かなり魅力的に見える数字です。
特に16%台という利回りは、
初心者にとっては強く映ります。
ただし、ここからが本番です。
■チェック① 家賃は相場通りか
まず最初に確認すべきは、
👉 家賃の妥当性です。
今回の前提では、
・設定家賃：4.5万円
・周辺相場：4.0〜4.3万円
つまり、
👉 やや高めの設定です。
ここで考えるべきなのは、
「今たまたま入っている家賃」ではなく、
👉 退去後も維持できるかどうか
です。
仮に、次の入居者募集で
・4.2万円
・4.0万円
まで下げる必要があった場合、
どうなるか。
■試算してみる
仮に平均家賃が4.2万円になった場合、
・4.2万円 × 4戸 × 12ヶ月 = 約201.6万円
これだけで、
👉 年間約14万円の減収です。
さらにここから、
・空室期間
・広告費
・管理費
が加わります。
つまり、
👉 見えている利回りは簡単に崩れる
ということです。
■チェック② 空室リスクを織り込んでいるか
次に見るべきは、
👉 空室の前提です。
今回の物件は、
すでに1室空いています。
これは重要なサインです。
なぜなら、
👉 すでに満室ではない＝課題がある可能性
だからです。
ここで保守的に考えると、
・年間で1〜2ヶ月空く
・場合によってはもっと長引く
こういった前提を置くべきです。
■チェック③ 実質利回りで考える
ここからは一歩踏み込みます。
表面利回りではなく、
👉 実質利回りで考えます。
ざっくりですが、
・管理費：5%
・修繕積立的な確保：10%
・空室ロス：5%
と仮定すると、
👉 約20%は削られるイメージです。
216万円 × 80% ＝ 172.8万円
これを物件価格の1,300万円で割ると、
👉 経費控除後の参考利回り：約13.3%（172.8万円 ÷ 1,300万円）
※ここでの数字は、運営経費を簡易的に20%と仮定して差し引いた参考値です。融資の返済や税金は含んでいません。
ここからさらに、
・空室の長期化
・突発的な修繕
・募集費
・家賃の下落
・融資の返済
などを考慮すると、実際に手元へ残る収益はさらに下がる可能性があります。
■チェック④ 「高利回りの理由」を考える
ここで一番重要な問いです。
👉 なぜこの物件は利回りが高いのか？
不動産において、
👉 高利回り＝理由がある
これが基本です。
今回のケースで考えられる理由は、
・エリアが強くない
・物件に特徴がない
・将来リスクがある
つまり、
👉 リスクが価格に反映されている可能性
があります。
■チェック⑤ 下振れに耐えられるか
最後に見るのはここです。
👉 悪いシナリオでも成立するか？
例えば、
・家賃が4.0万円まで下がる
・1室が半年空く
・軽い修繕が発生
こうなったとき、
・赤字になるのか
・耐えられるのか
ここを確認してください。
今回の物件は、
👉 ギリギリ耐えるか、少し苦しくなるライン
です。
■収支評価まとめ
整理します。
・家賃 → やや強気
・空室 → すでに発生
・利回り → 前提依存
・実質 → 思ったより低い
■最終評価
👉 評価：△（見た目より弱い）
■初心者にとっての意味
この物件の収支は、
👉「悪くはない」
👉「でも安心できるレベルでもない」
という状態です。
つまり、
・少し崩れると一気に不安定になる
という構造です。
初心者にとっては、
👉 “余裕がない物件”
と言えます。
■この時点での全体感
ここまでの評価を整理すると、
・エリア：△
・物件：△〜×
・収支：△
つまり、
👉 「どこにも強みがない」状態
です。
この状態で重要になるのが、
👉 リスクの大きさです。
この記事は、賃貸仲介・管理・収益不動産の売買仲介など、不動産会社での実務経験をもとに執筆しています。
