不動産投資を始める前の資産の棚卸し｜投資に回すお金と残すお金の考え方

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「不動産投資を始めたいけれど、自分の貯金のうち、いくらまでなら投資に使ってよいのか分からない」という方は多いのではないでしょうか。

結論として、物件を探す前に資産の棚卸しを行い、「手元に残すお金」を先に決めてから、残りを「投資に回せるお金」と考えます。資産の棚卸しとは、預貯金・借入・毎月の収支・今後の大きな支出を書き出し、家計全体の状況を数字で把握する作業です。「いくら出せるか」から考え始めると、購入後の空室や修繕に対応するお金が残らなくなるおそれがあります。

この記事では、資産の棚卸しの手順、投資に回すお金と残すお金の分け方、棚卸しの次に行うことを解説します。2級ファイナンシャル・プランニング技能士（個人資産相談業務）の知識も踏まえ、収益物件の取引と管理の実務で確認されるポイントとあわせて、資金計画の考え方を整理しました。

結論｜資産の棚卸しでは「手元に残すお金」を先に決める

不動産投資を始める前の資産の棚卸しは、次の3つの順で進めます。

書き出す：資産、借入、毎月の収支、今後数年の大きな支出を一覧にする
分ける：「生活のために残すお金」と「物件の備えとして残すお金」を先に決め、残りを「投資に回せるお金」とする
照らす：検討する物件ごとに、購入時に必要なお金と、購入後に手元に残るお金を確認する

資産の棚卸しで分かるのは、「いくらの物件を買えるか」ではありません。分かるのは、「自己資金として出せる上限」と「購入後も手元に残しておきたい下限」です。上限と下限が決まっていると、物件価格や借入額を検討するときの基準になります。

なぜ物件探しより先に資産の棚卸しをするのか

物件より先に資産の棚卸しをする理由は、収益物件を購入した後にも、自分のお金が出ていく場面があるためです。家賃収入が予定どおりに入らない時期でも、ローンの返済や修繕費は発生します。手元に余裕がないと、空室や突発的な修繕が重なったときに、生活まで苦しくなるおそれがあります。

収益物件を持つと、たとえば次のような支出が起こり得ます。

空室で家賃が入らない期間のローン返済
退去後の原状回復や入居者募集にかかる費用
給湯器などの設備故障や突発的な修繕
固定資産税・都市計画税などの税金

管理の現場では、購入後の備えが十分でないために必要な修繕を先送りし、それが入居の決まりにくさにつながるという流れが起こりやすくなります。修繕費との向き合い方は収益物件の修繕費、どう向き合う？先送りしないための考え方で解説しています。

収益物件の取引の実務では、「自己資金＝頭金」と考えて資金計画を立てているケースがあります。物件価格とは別にかかる諸費用や、購入後の備えが計算に入っていないと、契約の直前や購入後に資金が足りないと分かることになります。資産の棚卸しを先に済ませておくと、物件を見る段階で「この価格帯なら、購入後に手元へいくら残るか」を確認できます。

資産の棚卸しは、融資を受けるための準備であると同時に、自分がどこまでリスクを取れるかを知るための作業でもあります。

資産の棚卸しのやり方｜4つの項目を書き出す

資産の棚卸しでは、「資産」「借入」「毎月の収支」「今後の大きな支出」の4つを、現在の数字のまま書き出します。見栄えのよい数字に整える必要はありません。通帳、返済予定表、給与明細など、手元の資料で確認できる金額を使います。

項目	確認すること	確認に使う資料
資産	すぐ動かせるお金と、動かしにくいお金の内訳	通帳、証券口座の残高、保険証券
借入	借入先、残高、毎月の返済額、完済予定の時期	返済予定表、カードの利用明細
毎月の収支	手取り収入、生活費、毎月残るお金	給与明細、家計簿、口座の入出金
今後の大きな支出	数年以内に予定している支出の時期と金額	家族の予定、車検や修繕の見積もり

1. 資産は「すぐ動かせるか」で分ける

資産は、合計額ではなく、「すぐに現金として使えるか」で分けて把握します。不動産投資の自己資金として数えられるのは、原則として、すぐに動かせて、使っても生活に支障が出ないお金です。

区分	例	自己資金として考えるときの注意
すぐ動かせるお金	普通預金	生活費の口座と分けて残高を確認する
使い道が決まっているお金	定期預金、教育費などの積立	使い道がある分は、投資の資金に数えない
価格が変動する資産	株式、投資信託（NISA口座を含む）	売却すれば現金化できるが、時期によって金額が変わる
引き出しに制限がある資産	iDeCoなどの確定拠出年金	原則として60歳まで引き出せないため、自己資金に数えない
現金化を前提にしない資産	自宅、車	資産ではあるが、投資の資金には数えない

iDeCoは、原則として60歳になるまで資産を引き出せない制度です（参考：iDeCo公式サイト「iDeCoの特徴」）。資産の合計額が大きく見えても、すぐに動かせるお金が少なければ、購入後の支出には対応できません。

金融機関に融資を相談するときは、預貯金などの残高が分かる資料を求められることがあります。区分ごとに残高を一覧にしておくと、相談のときにも説明しやすくなります。

2. 借入は、残高と毎月の返済額を一覧にする

借入は、住宅ローンや車のローンのほか、カードローン、リボ払い、分割払い、奨学金も含めて書き出します。借入先・残高・毎月の返済額・完済予定の時期を一覧にしておきます。家族や知人の借入の連帯保証人になっている場合は、その内容も一覧に加えます。

見落としやすいのは、クレジットカードのリボ払いや分割払い、スマートフォン本体の分割払いです。金額が小さくても、ローンやクレジットの契約と返済の状況は、信用情報として記録されています。自分の信用情報は、信用情報機関（CIC、JICC、全国銀行個人信用情報センター）に開示を請求して確認できます。

3. 毎月の収支は「毎月残るお金」まで計算する

毎月の収支では、手取り収入から生活費と既存の返済を引き、毎月いくら残っているかを計算します。毎月残るお金は、空室などで家賃収入が減ったときに、給与収入で返済を補える金額の目安になります。

生活費は、毎月の支出だけで計算すると少なく出ます。固定資産税、自動車税、車検、保険料の年払いなど、年に1回から数回の支出も1年分を合計し、12で割って月額に直します。ボーナスがないと成り立たない家計になっていないかも、あわせて確認します。

4. 今後の大きな支出は、時期と金額を並べる

数年以内に予定している大きな支出は、時期と金額の見込みを並べて書き出します。現在は余裕があっても、数年後に支出が重なると、物件の備えに回せるお金が足りなくなることがあるためです。

子どもの進学などの教育費
車の買い替え、車検
自宅の修繕、設備の交換
転職、独立、育児休業など、収入が変わる予定

北関東のように車での移動が中心の地域では、家族で複数台の車を持つ世帯も少なくありません。買い替えの時期が重なると支出が大きくなるため、車の年式と買い替えの見込みも一覧に入れておきます。

投資に回すお金と手元に残すお金の分け方

棚卸しができたら、すぐ動かせるお金を「生活のために残すお金」「物件の備えとして残すお金」「投資に回せるお金」の3つに分けます。先に残すお金を決め、残った分を投資に回すという順番にすると、無理のない計画になりやすいです。

区分	役割	決め方
生活のために残すお金	病気や転職などで収入が減ったときにも、生活を続けるためのお金	毎月の生活費をもとに、何か月分を残すかを決める
物件の備えとして残すお金	空室期間中の返済、原状回復、突発的な修繕などに備えるお金	検討する物件の返済額と、建物の状態から見積もる
投資に回せるお金	購入時の頭金と諸費用に使えるお金	上の2つを差し引いた残り

生活のために残すお金は、毎月の生活費から考える

生活のために残すお金は、毎月の生活費に「収入が減っても暮らせる月数」を掛けて考えます。金融広報中央委員会の「知るぽると」は、失業への備えとして、一般的には月間生活費の6か月から1年分程度の資金を持っておくとよいといわれている、と紹介しています（参考：知るぽると「ライフプランにあった金融商品を選ぶ方法」）。

ただし、決まった基準があるわけではありません。必要な月数は、収入の安定度、共働きかどうか、扶養する家族の人数によって変わります。生活のために残すお金は、物件の赤字を埋めるためのお金ではなく、生活を守るためのお金です。物件の備えとは分けて管理します。

物件の備えとして残すお金は、購入後1年目の支出から考える

物件の備えは、「購入後の1年間に出ていく可能性がある支出」を並べて見積もります。購入した直後は、家賃収入が積み上がる前に、支出が先に発生することがあるためです。

支出	発生しやすい時期	購入前に確認しておくこと
不動産取得税	取得から数か月後	納税通知書が届く時期と、税額の見込み
空室の原状回復・募集の費用	購入時に空室がある場合は、購入の直後	空室の室内の状態、募集にかかる費用
設備の故障	時期を選ばない	給湯器やエアコンなどの設置時期と、交換の履歴
引き継いだ修繕	購入後の早い時期	修繕履歴、前の所有者が見送っていた工事の有無
空室期間中の返済	退去が出たとき	家賃が入らない月に、手元の資金と給与で返済を補えるか

管理の現場では、購入後まもない時期に、給湯器などの設備の交換と、空室の原状回復が重なることがあります。修繕履歴が残っていない物件は、前の所有者が工事を見送っていた可能性も考えて、備えを多めに見ておくと判断しやすくなります。

必要な金額は、建物の規模や状態によって変わるため、一律の割合では決められません。購入を検討する段階で、不動産会社や管理会社に、近いうちに必要になりそうな工事と費用の見込みを確認します。

投資に回せるお金は、頭金と諸費用に分かれる

投資に回せるお金は、全額が頭金になるわけではありません。収益物件を購入するときは、物件価格のほかに諸費用がかかるためです。諸費用は現金で用意する必要がある場合も多く、棚卸しの段階で見込んでおきたい費用です。

仲介手数料
登記費用（登録免許税・司法書士への報酬）
売買契約書などの印紙税
火災保険料・地震保険料
不動産取得税（購入後に納付）
ローンの事務手数料・保証料
固定資産税・都市計画税の精算金

見落としやすいのが不動産取得税です。不動産取得税は、不動産を取得した人に課される都道府県の税金です（参考：総務省「不動産取得税」）。購入してから数か月後に、物件の所在地を管轄する都道府県の税事務所（北関東の3県では県税事務所）から納税通知書が届きます。

たとえば栃木県は、土地や既存の家屋を取得した場合の目安を、登記手続が完了してからおおむね4〜6か月後と案内しています（参考：栃木県「不動産取得税についてのよくある質問と回答」）。届く時期は、都道府県や調査の状況によって異なります。購入時の支払いが終わった後に届くため、物件の備えとは別に、納税の資金を残しておきます。

税率や軽減措置は、制度の改正で変わることがあります。最新の内容は、国税庁（印紙税・登録免許税）や物件のある都道府県（不動産取得税）の案内で確認してください。具体的な金額は、物件ごとに見積もりを取って確認します。

必要な自己資金は、物件価格・金融機関・諸費用・融資条件によって異なります。一律の割合や金額で判断するのではなく、検討する物件ごとに、購入時に必要なお金と購入後に残るお金を試算することが大切です。

手元の資金をすべて頭金に入れない

注意したいのは、手元の資金をすべて頭金に入れてしまうケースです。借入額と毎月の返済額は減りますが、購入後の備えが薄くなり、空室や修繕が重なったときに対応しにくくなります。

金融機関の審査でも、購入後に手元へ資金が残るかどうかが、返済を続けられるかを判断する材料として見られることがあります。「いくら出せるか」だけでなく、「いくら残すか」もあわせて決めておきましょう。

地方の収益物件では、手元に残すお金を厚めに考える

北関東（栃木・群馬・茨城）など地方の収益物件では、手元に残すお金を厚めに考えておくと判断しやすくなります。地方の物件は購入価格を抑えやすい一方で、価格が低いからといって、必要な備えも同じ割合で小さくなるわけではないためです。

地方の物件の特徴	資金計画への影響
修繕費は、建物の規模や仕様で決まる	物件価格が低くても、外壁・屋上防水・給排水設備の修繕費は同じ割合では下がらない。物件価格に対する修繕費の割合が大きくなりやすい
同じ県内でも、エリアによって賃貸需要の差が大きい	退去後の空室が長引くことがある。家賃が入らない期間の返済を補う資金が必要になる
買い手の数が限られる	資金が不足したときに、売却ですぐに現金化できるとは限らない

収益物件の取引では、「資金が苦しくなったら売ればよい」という前提が成り立ちにくい物件もあります。売却に時間がかかる可能性を考えると、保有している間の支出を手元の資金でまかなえるかどうかが、持ち続けられるかどうかに関わります。北関東の投資環境の全体像は、北関東（栃木・群馬・茨城）の不動産投資の基礎知識で整理しています。

既存の借入は不動産投資ローンの審査にどう影響するか

住宅ローンや車のローンなどの既存の借入は、不動産投資ローンの審査で確認されるのが一般的です。返済中の借入の状況によって、借入できる金額や条件が変わる可能性があります。

ただし、どの程度影響するかは金融機関によって考え方が異なり、同じ条件でも判断が分かれることがあります。次の点を整理したうえで、事前に金融機関へ相談しておくと安心です。

借入先・残高・毎月の返済額・完済予定の時期
これまでに返済の遅れがないか
近いうちに新たな借入の予定がないか

棚卸しで作った資産と借入の一覧は、金融機関に相談するときの資料としても使えます。不動産投資ローンの種類や融資の考え方は、不動産投資ローンの基礎と金融機関の選び方で解説しています。相談から事前審査までの流れは、融資先の検討と事前審査の進め方で確認できます。

棚卸しの結果、資金が足りないと分かったときの考え方

残すお金を差し引いた結果、投資に回せるお金がほとんど残らない場合は、残すお金を削るのではなく、計画のほうを見直します。資産の棚卸しの目的は、買える理由を探すことではなく、無理のない範囲を知ることにあるためです。

始める時期を遅らせる：毎月残るお金から、いつまでにいくら貯められるかを計算する
検討する価格帯を下げる：諸費用と備えを確保できる物件価格から探し直す
既存の借入を先に減らす：完済の時期が近い借入は、返済を終えてから検討する
今回は見送る：今後数年の支出が大きい場合は、支出の時期を過ぎてから改めて検討する

不足する分を別の借入で補う方法は、毎月の返済が増えるうえに、既存の借入として審査でも確認されます。資金が足りないと分かった時点で立ち止まれることも、資産の棚卸しを先に行う意味のひとつです。

資産の棚卸しチェックリスト

次の項目に数字で答えられる状態になっていれば、資産の棚卸しは済んでいます。

すぐ動かせるお金の合計額を把握している
借入先・残高・毎月の返済額・完済予定の時期を一覧にしている
年払いの支出を含めて、毎月残るお金を計算している
今後数年の大きな支出を、時期と金額で書き出している
生活のために残すお金の金額を決めている
物件の備えとして残すお金の考え方を決めている
投資に回せるお金の上限を、頭金と諸費用に分けて考えている

答えられない項目があれば、物件を見る前にその項目から整理します。

棚卸しが終わったら、目的と予算を決めて収支を試算する

棚卸しで「投資に回せるお金」と「手元に残すお金」が分かったら、次は何のために物件を買うのか、いくらまでの物件を検討するのかを決めます。目的と予算の決め方は、収益不動産購入の第一歩｜目的と予算を明確にする3つのステップで詳しく解説しています。

目的と予算が決まったら、実際の物件の数字で収支を試算します。家賃が下がった場合や空室が出た場合も試算し、手元に残すお金で対応できるかを確認しておくと安心です。

購入前にざっと確認したい場合：簡易収支・利回りシミュレーション
融資・税金・売却まで長期で確認したい場合：35年分の収支と売却まで試算する

空室・金利の上昇・修繕が重なった場合の確かめ方は、「最悪のケース」を想定してから判断する3つのストレステストで解説しています。

よくある質問

Q. 不動産投資の自己資金は、どのくらい必要ですか？

A. 必要な自己資金は、物件価格・金融機関・諸費用・融資条件によって異なり、一律にはいえません。購入時に使うお金だけでなく、購入後の備えとして手元に残すお金も含めて、物件ごとに試算して判断することが大切です。

Q. 住宅ローンを返済中でも、不動産投資はできますか？

A. 住宅ローンがあるからといって、検討できないとは限りません。ただし、既存の借入は融資の審査で確認されるのが一般的で、借入できる金額や条件に影響する可能性があります。判断は金融機関によって異なるため、事前に相談して確認しておくと安心です。

Q. NISAやiDeCoの資産は、自己資金に含めて考えてよいですか？

A. 預貯金とは分けて考えることをおすすめします。iDeCoは原則として60歳まで引き出せないため、自己資金には数えません。NISA口座の株式や投資信託は売却すれば現金化できますが、売却する時期によって金額が変わります。購入後の備えとして当てにする場合は、値下がりしたときでも足りるかを確認してください。