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収益不動産を買う前にやるべき資産整理とは？マイホーム査定から始める投資戦略ガイド
はじめに
「収益不動産を買いたいけれど、自己資金や融資の見通しに不安がある…」
そんな方にまず考えていただきたいのが、「自分の今の資産を正しく把握すること」です。
特に、マイホームや既に所有している不動産がある方は、それらの資産価値の査定・見直しを行うことが、収益物件購入の第一歩になります。
この記事では、収益不動産を購入・検討する前に行うべき資産整理のステップを、実務ベースでわかりやすく解説します。
特に、マイホームや相続で得た不動産など、保有資産の「査定」は必ず必要です。
この記事では、収益物件購入の前に行うべき資産整理のステップを5段階でわかりやすく解説します。
ステップ1：まずは目的の明確化
「なぜ収益不動産を買うのか？」「いま必要か？」
資産の整理をする前に、まずは「なぜ収益不動産を持ちたいのか？」を自問自答しましょう。
よくある購入目的：
- 老後資金の準備・年金代わり
- 本業以外の安定収入を得たい
- 節税や相続対策として
- 手元の不動産を活かした資産運用（買い替え含む）
ここで重要なのが、「手持ちの不動産を活かせる余地があるか？」という視点です。
収益不動産の購入だけでなく、「今ある資産の組み換え」も視野に入れることで、より柔軟で効率的な不動産戦略が立てられます。
ステップ2：所有資産の査定を行う
収益不動産を購入する際、金融機関はあなたの「資産背景」も審査対象とします。
そのため、自分の資産を正しく把握することが、融資面でも大きな武器になります。
【査定の対象となる主な資産】
- 自宅（マイホーム）
- 土地や親からの相続不動産
- 使っていない空き地・空き家
- 所有中の区分マンションや投資用物件
【資産査定のポイント】
- 時価評価（売れる価格）と収益性（貸した場合の家賃）の両面をチェック
- 自宅が持ち家ローン中なら、残債とのバランス（オーバーローンでないか）も確認
- 不動産会社による無料査定を活用し、複数社に相見積もりを取る
※地元密着の不動産会社や信頼できる不動産一括査定サイトに相談すると、精度の高い査定が得られやすいです。
ステップ3：保有資産の詳細調査
売却や活用を考える場合は、所有物件のリスクや改善点を把握する必要があります。
これは「自分自身で行うデューデリジェンス」とも言えます。
主なチェック項目：
- 建物の劣化状況、修繕履歴
- 現在の賃貸状況（貸している場合）
- 権利関係（抵当権、相続登記未了など）
- 法的制限（再建築の可否、用途地域など）
この調査を元に、
- 保有を続けるべきか
- 収益化（賃貸・活用）できるか
- 売却して資金化すべきかの判断が可能になります。
ステップ4：資産の整理と戦略の立案
調査結果を踏まえたうえで、下記のような対応を考えます。
収益不動産を購入する前に、自分の資産をどのように活かすかを考えることが重要です。
整理パターンの一例：
| 状況 | 対応策 |
|---|---|
| マイホームが広すぎる | 住み替え＋収益不動産へ資金転用 |
| 空き家がある | 賃貸化、または売却して再投資 |
| 収益が低い物件を保有 | 利回りの高い物件へ組み換え |
この段階で資産の「組み換え」を行うことで、新たな収益不動産購入がより現実的に、かつ安全に進められます。
ステップ5：購入戦略の構築
資産査定・整理を行ったうえで、改めて収益不動産購入の計画を具体化します。
この段階で考えるべきこと
- 自己資金として使える額は？
- 売却が完了するタイミングに合わせた購入スケジュール
- 購入先の金融機関へ「整理済み資産」を提出（信用力UP）
また、既存資産を売却して得た資金を頭金にすれば、
- 融資条件が良くなる
- 金利が下がる
- 複数物件の同時取得も視野に入るといったメリットもあります。
まとめ
収益不動産購入の成功は、収益不動産は「資産の棚卸し」から始めるのが成功の近道。
不動産投資は、「買うこと」ばかりに意識が向きがちですが、今ある資産をどう活かすか、見直すかが、成功の鍵を握ります。
- まずはマイホームや手持ち不動産の価値を知ること
- 次に、それを活かして戦略を立てること
- そして、余裕ある資金計画で収益物件に挑むこと
これが、不動産投資で失敗しないための基本ステップです。
よくある質問（FAQ）
Q. 自宅も住宅ローン中ですが、査定の意味はありますか？
→ あります。住宅ローン残高と時価の差額がプラスであれば、資産として評価され、金融機関の融資審査でもプラスに働きます。
Q. 空き家を持っていても、使い道がないのですが…？
→ 今のままでは「負動産」ですが、賃貸に出したり、リフォームして売却したり、活用方法があります。一度査定を受けることをおすすめします。
Q. 不動産の売却益には税金がかかりますか？
→ かかる場合があります（譲渡所得税）。ただし、特例や控除が使えるケースもありますので、税理士や不動産会社にご相談ください。
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