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はじめに
不動産投資を始めたいと考えても、「融資が受けられるか不安…」「自己資金が足りないから難しそう…」と感じている方は多いのではないでしょうか？
実は、不動産投資では銀行などの金融機関から融資（ローン）を活用するのが一般的です。しっかりとした準備とポイントを押さえることで、初心者でも融資を受けて収益物件を購入することができます。
この記事では、不動産投資におけるローンの基礎知識と、融資審査で重要視される項目、スムーズに通過するための準備についてわかりやすく解説します。
1. 不動産投資と住宅ローンの違いとは？
まず最初に知っておきたいのが、不動産投資に使うローンは「住宅ローン」ではないということです。
| 比較項目 | 住宅ローン | 投資用ローン（アパートローンなど） |
|---|---|---|
| 対象物件 | 自分が住む家 | 他人に貸す収益物件 |
| 金利 | 比較的低い（変動0.5〜1.5%程度） | やや高め（1.5〜3.5%程度が一般的） |
| 審査基準 | 個人の年収・職業・信用情報 | 年収＋物件の収益性・自己資金の有無など |
| 金融機関の対応 | 銀行・ネット銀行・JAなど広い | 投資対応の地銀・信金・ノンバンクが中心 |
※投資目的で住宅ローンを使うのは契約違反となるため、必ず「投資用ローン」を利用しましょう。
2. 融資の審査で見られる5つのポイント
不動産投資用ローンの審査では、以下のような要素が評価されます。
① 年収と勤続年数
- 会社員や公務員の場合、年収400万円以上・勤続3年以上が一つの目安とされています。
- フリーランスや自営業の場合は、過去3年分の確定申告書の提出が必要になることもあります。
② 自己資金の割合
- 頭金ゼロでも融資可能なケースはありますが、1～2割用意しておくと有利です。
- 融資金額＝物件価格の80%程度に抑えることで、審査通過の可能性が高まります。
③ 物件の収益性
- 家賃収入がローン返済額をしっかり上回っているか（収支計画が黒字か）を重視されます。
- 「表面利回り」ではなく「実質利回り（管理費や税金を引いた後）」で計算されます。
④ 信用情報（個人信用）
- 過去にローンやクレジットの延滞・債務整理がある場合は、審査に大きく影響します。
- 個人信用情報はCIC・JICCで本人開示が可能。事前にチェックするのがおすすめです。
⑤ 担保評価（物件の価値）
- 融資対象となる物件の立地、築年数、構造などによって**「担保評価額」**が決まります。
- 評価額が低すぎると、融資額も希望より下がる可能性があります。
3. 融資を受けやすくするための準備
◎ 自己資金を増やす
- 少額でも「頭金」として資金を出すことで、金融機関に「リスクを共有している」と評価されます。
- 融資額が抑えられる分、金利交渉でも優位になりやすいです。
◎ 収支計画書をしっかり作成する
- 月々の収入（家賃）と支出（ローン、管理費、修繕費、税金など）を記載した「収支シミュレーション表」を作成して提出しましょう。
- Excelや無料の不動産収支アプリなどを使うと便利です。
◎ 複数の金融機関に相談する
- 地元の信用金庫、地方銀行、不動産会社提携のノンバンクなど、金融機関によって条件は大きく異なります。
- 同じ物件でも「A銀行では否決、B信金では承認」というケースも多いため、2〜3社への事前相談が効果的です。
4. 初心者におすすめの金融機関の選び方
| 金融機関の種類 | 特徴とおすすめポイント |
|---|---|
| 地方銀行・信用金庫 | 地元物件に強く、柔軟な対応。物件＋人を見る傾向あり。 |
| ノンバンク（オリックスなど） | 融資スピードが速く、属性が弱くても通る可能性がある。 |
| メガバンク | 厳しいが、属性と規模が合えば低金利で有利。 |
※最初の投資では、地元密着の信用金庫・地方銀行が最も現実的で相談しやすいです。
5. 融資を受けた後も重要！返済計画の立て方
融資を受けて物件を購入したら、終わりではありません。毎月の返済が無理なく続けられる計画を立てることが非常に重要です。
◎ キャッシュフロー（実際の手残り）を重視
- 「収支が黒字」でも、手元に残るお金が少ないと経営が苦しくなります。
- 想定外の修繕費や空室期間を見越して、毎月1〜2万円の余剰を持てる計画が理想です。
◎ 返済期間と金利タイプの選び方
- 長期（35年）だと毎月の返済額が抑えられ、初心者でも安心
- 変動金利は低いが、将来的なリスクを考慮する必要あり
- 初心者はまず「固定金利 or 5年固定」など、安定型を選ぶ傾向があります
まとめ｜融資の知識を味方につけて、安心の不動産投資を
不動産投資を成功させるには、「物件選び」と同じくらい「融資の知識」が重要です。
- どの金融機関にどう相談するか
- 自分の属性や資金に合った戦略を立てるか
- 無理のない収支計画を立てているか
これらを押さえることで、初心者でも不動産投資を着実に進めることができます。
まずは、ご自身の年収・資産背景・信用状況を整理し、相談できる金融機関を探してみましょう。
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