このブログでは、不動産会社の一日を、少しゆるめにお届けします。
「収益不動産とは？」「管理会社って何してるの？」
の疑問にお答え!
まず一つのモデル物件を設定します。
ここで大切にしているのは、
**「極端な物件ではなく、現実にありそうなライン」**にすることです。
なぜなら、初心者の方が実際に迷うのは、
明らかに危ない物件ではなく、
「これ、悪くなさそうだけどどうなんだろう？」
という、判断が難しい物件だからです。
そのため今回は、ポータルサイトを見ていれば普通に出てくる、
いわゆる**“検討ラインに乗りやすい物件”**を想定しています。
■モデル物件の詳細
・エリア：地方都市（人口15万人前後）
・最寄り駅：徒歩15分
・価格：650万円
・構造：軽量鉄骨
・築年数：築28年
・間取り：2DK × 4戸
・入居状況：3/4入居（1室空室）
・満室想定家賃：4.5万円 × 4戸
・年間満室収入：216万円
・表面利回り：約16.6%
数字だけを見ると、かなり魅力的に見えます。
まず価格帯ですが、
650万円という金額は初心者にとって手が届きやすいラインです。
融資を使うにしても、現金で購入するにしても、
心理的ハードルが比較的低い価格帯です。
次に利回りです。
表面利回り16%台というのは、
ポータル上では「高利回り」に分類されます。
この数字を見ると、
「ちゃんと回りそうだな」
と感じる方は多いはずです。
さらに、満室ではないとはいえ、
すでに3戸が入居中という点も安心材料に見えます。
「完全な空室ではない＝需要はある」
こういう解釈になりやすいからです。
そして間取りは2DK。
少し古さはあるものの、
地方ではまだ一定の需要が残っているタイプです。
つまりこの物件は、
・価格 → 手が届く
・利回り → 高い
・稼働 → ある程度埋まっている
という、初心者が安心しやすい要素が揃っています。
■なぜこの物件が“危ないとは気づきにくい”のか
ここが今回の一番重要なポイントです。
この物件は、決して「明らかにダメ」ではありません。
・利回りが極端に低いわけでもない
・空室だらけでもない
・立地が極端に悪いわけでもない
だからこそ、
判断が難しいのです。
初心者の方がつまずくのは、
こういう“グレーな物件”です。
明確にNGであれば避けられます。
しかし、
「ちょっと気になるけど、いけるかも…」
というレベルの物件は、
判断を誤りやすくなります。
そして実際に購入してから、
・思ったより決まらない
・修繕がかかる
・家賃が下がる
こうした問題に直面するケースが少なくありません。
■今回の評価の進め方
ここから先は、このモデル物件を使って、
前回のチェックリストを一つずつ当てはめていきます。
重要なのは、
「なんとなく良さそう」
という感覚を一度横に置くことです。
そして、
・エリア
・物件スペック
・収支
・リスク
・最終判断
この順番で、冷静に評価していきます。
このプロセスを通すことで、
見えてくるものが大きく変わります。
実際、現場でも感じるのですが、
良い判断をしている人ほど、考え方がシンプルです。
特別な分析をしているわけではありません。
ただ、
「見るポイントが決まっている」だけです。
今回の記事では、そのプロセスをできるだけ具体的に再現します。
読んで終わりではなく、
👉「自分でも同じように判断できる」
状態になることを目的にしています。
■この物件は“買い”なのか？
結論はまだ出しません。
ここではあえて、
判断を保留にしておきます。
なぜなら、
順番に評価すること自体が重要だからです。
いきなり結論を出すのではなく、
一つずつ確認していく。
このプロセスが、
最終的な判断の精度を高めます。
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