このブログでは、不動産会社の一日を、少しゆるめにお届けします。
「収益不動産とは？」「管理会社って何してるの？」
の疑問にお答え!
ここで重要なのは、
👉 「儲かる人がいる」のは事実だが、誰でもではない
という点です。
同じような価格帯、
同じような地方エリアで始めていても、
・安定して利益を出している人
・空室に悩み続けている人
この2つに分かれます。
では、その違いは何なのか。
ここでは現場目線で、
実際にうまくいっている人の共通点を整理していきます。
■特徴① エリア選定がシンプルで明確
まず一番大きいのがここです。
👉 「どこで買うか」がブレていない
儲かっている人は、
エリア選びにおいて迷いが少ないです。
例えば、
・この市のこのエリアだけ
・駅徒歩10分以内のみ
・大学・工場周辺だけ
このように、
👉 狙う範囲が非常に限定されています。
■なぜこれが重要なのか
エリアを絞ることで、
・家賃相場が分かる
・需要の強さが分かる
・競合のレベルが分かる
つまり、
👉 判断の精度が上がるのです。
逆に、うまくいかない人は、
・安ければどこでもいい
・利回りが高ければOK
という考え方になりがちです。
これでは、
👉 毎回ゼロから判断することになる
ため、精度が上がりません。
■特徴② 「満室想定」を信用しすぎない
次に重要なのが、
👉 収支の見方です。
儲かっている人は、
👉「満室想定」をそのまま信じません。
むしろ、
・空室は必ず出る
・家賃は下がる可能性がある
という前提で見ています。
■具体的な思考
例えば、
・満室利回り16%
の物件があった場合、
👉「実際は12%くらいになるだろう」
といった形で、
あらかじめ余裕を見ます。
この考え方があるだけで、
👉 “想定外”が減ります。
■特徴③ 「強みのある物件」しか買わない
これは非常に重要です。
儲かっている人は、
👉 “普通の物件”をあまり買いません。
必ずどこかに、
👉 **「選ばれる理由」**を持っています。
■強みの具体例
・駅近
・リフォーム済み
・駐車場付き
・家賃が相場より安い
などです。
ポイントは、
👉 入居者目線での強み
であることです。
■なぜこれが重要か
地方では特に、
👉 「普通の物件」が一番埋まりにくい
です。
理由はシンプルで、
・似た物件が多い
・差別化されていない
からです。
そのため、
👉「どれでもいいなら後回し」
になります。
■特徴④ 無理に買わない（見送りができる）
これは意外と大きな差です。
儲かっている人は、
👉 「買わない判断」が早いです。
・条件が微妙
・リスクが読めない
・強みがない
こういった場合、
あっさり見送ります。
■逆に失敗する人は
・せっかく見つけたから
・安いから
・とりあえず1棟目だから
という理由で、
👉 基準を下げてしまう傾向があります。
しかしこの小さな妥協が、
👉 後から大きな差になります。
■特徴⑤ 運用前提で考えている
最後に重要なのが、
👉 「買った後」を前提にしていることです。
儲かっている人は、
・どうやって埋めるか
・どの層を狙うか
・家賃をどう調整するか
こういったことを、
👉 購入前から考えています。
■なぜこれが差になるのか
不動産投資は、
👉 買って終わりではなく、運用で決まる
からです。
・募集
・管理
・改善
これらをどう回すかで、
結果は大きく変わります。
■まとめ｜儲かる人は「シンプルな基準」を持っている
ここまでを整理すると、
地方で結果を出している人は、
・エリアを絞っている
・収支を保守的に見る
・強みのある物件だけ買う
・無理に買わない
・運用前提で考える
という共通点があります。
■特別なことはしていない
ここで注目すべきなのは、
👉 難しいことは何もしていない
という点です。
ただし、
👉 当たり前のことを徹底している
これが大きな差になります。
■次に見るべきこと
ここまでで、
👉「うまくいくパターン」
は見えてきました。
では逆に、
👉「何が難しいのか？」
これを知らないと、
判断は完成しません。
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