物件価格と想定家賃、頭金を入力すると、表面利回りと毎月の返済額の目安がその場でわかります。会員登録は不要です。
収益物件 かんたん収支シミュレーション
北関東 不動産投資ガイド｜はじめての方向け
物件価格・想定家賃・頭金を入力すると、利回りや毎月の返済額の目安がその場でわかります。
※借入金額には購入時の諸費用（仲介手数料・登録免許税・不動産取得税など）を含みません。諸費用は物件価格の6〜8％程度が一般的な目安とされますが、物件や取引条件によって異なります。年間キャッシュフローには管理費・修繕費・固定資産税等を含みません。
※判定（◎△▲）は当ツール独自の簡易基準です（表面利回り8％以上かつ年間キャッシュフローがプラスで◎、表面利回り5％未満または年間キャッシュフローがマイナスで▲、それ以外は△）。一般的な合格ラインではありません。運営費用や税金を含まないため、実際の手残りより良く表示される点にご注意ください。
※入力欄の初期値（金利2.5％・返済期間30年・空室率10％）は入力の手間を減らすための仮の数字で、推奨値ではありません。
資金内訳
年間収支の内訳
簡易 10年累計キャッシュフロー（目安）
※現在の年間キャッシュフローが毎年同額続くと仮定した簡易的な目安です。実際は家賃下落・空室率の変動・修繕費の発生などにより変動します。
このシミュレーションの「借入金額」は、物件価格と頭金から逆算した概算です。実際にどのくらい借りられるか、どのような条件になるかは、年収・勤務先・既存の借入状況・物件の評価などによって変わります。
表面利回りの見方と注意点
表面利回りとは、年間家賃収入を物件価格で割った、物件の収益性を大まかに把握するための指標です。地方の中古収益物件は、都市部に比べて物件価格が抑えられるため、表面利回りが高く表示される傾向があります。
ただし、利回りが高いからといって良い物件とは限りません。高利回りの背景には、空室の多さ、築年数による修繕費の増加、売却時の買い手の少なさなど、数字だけでは見えない理由があることが多いためです。表面利回りは「物件を比べる入口の数字」として使い、実際の判断では空室・修繕・融資・出口まで確認することが大切です。
このツールでは分からないこと（次に確認したいポイント）
- 空室率が今後どう変化していくか
- 大規模修繕にどの程度の費用がかかるか
- 家賃が将来どの程度下落する可能性があるか
- 売却するときにどの程度の価格・期間が見込めるか（出口戦略）
これらを踏まえて長期的な収支を確認したい方は、【本格版】収益不動産35年収支シミュレーション（無料）で、家賃下落・空室率・運営費用・税金・売却までを含めた35年間の収支を試算できます。
よくある質問
Q. 表面利回りと実質利回りの違いは何ですか？
A. 表面利回りは、年間家賃収入を物件価格で割った数字です。実質利回りは、家賃収入から管理費・固定資産税・修繕費などの運営費用を差し引いた金額で計算するため、通常は表面利回りより低くなります。このツールで表示されるのは表面利回りです。
Q. 空室率は何％で入力すればいいですか？
A. 決まった正解はなく、物件やエリアによって大きく異なります。現在の空室状況、過去の入居状況、周辺の競合物件の埋まり具合を確認し、やや保守的な数字で試算するのがおすすめです。空室率を何パターンか変えて、年間キャッシュフローがマイナスにならないかを確認しておくと安心です。
Q. 判定が「◎」なら、その物件を買っても大丈夫ですか？
A. 判定はあくまで目安で、購入してよいかを示すものではありません。このツールの判定は表面利回りと簡易的なキャッシュフローだけで行っており、管理費・修繕費・税金・売却時の条件は含んでいません。気になる物件が見つかったら、運営費用や出口まで含めて確認することが大切です。
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