このブログでは、不動産会社の一日を、少しゆるめにお届けします。
「これから不動産業界で働いてみたい」「管理会社って何してるの？」
の疑問にお答え!
物件を見ているとき、
どうしても「うまくいく前提」で考えてしまいます。
・この家賃で決まるだろう
・すぐ入居がつくだろう
・大きな修繕はしばらくないだろう
こうした前向きな想定は、
決して悪いものではありません。
ただ、
ここに一つ視点を加えるだけで、
判断の質は大きく変わります。
それが、
「最悪のケースを想定しているか」
という視点です。
少しネガティブに聞こえるかもしれません。
でも、
不動産投資においてはとても重要です。
なぜなら、
実際の運用では
想定通りにいかないことの方が多い
からです。
例えば、
空室について考えてみます。
「すぐ決まるだろう」
と思っていても、
・タイミングが悪い
・競合が増えた
・季節的に動きが鈍い
こうした理由で、
想定より長引くことがあります。
そのときに、
「何ヶ月空いても大丈夫か」
これを事前に考えているかどうか。
ここが大きな分かれ道になります。
同じように、
修繕についても考えてみてください。
・給湯器が壊れる
・エアコンの交換
・水回りのトラブル
こうしたことは、
ある日突然起きます。
そのときに、
「このくらいの出費なら対応できる」
と考えられるかどうか。
これも重要な判断基準です。
さらに、
家賃についても同じです。
今は問題なく決まりそうでも、
・周辺に新しい物件ができる
・需要が少し変化する
こうした要因で、
家賃を下げざるを得ない状況になることもあります。
そのときに、
「少し下げても収支は成り立つか」
ここまで考えているかどうか。
これが、
後悔しないためのポイントです。
管理スタッフとして見ていると、
うまくいっているオーナーさんは、
決して楽観的すぎません。
むしろ、
少し慎重なくらいです。
・最悪このくらい空くかもしれない
・この設備はそろそろ交換かもしれない
こうした前提で考えています。
そして、
それでも問題ないと判断した物件だけを選びます。
逆に、
うまくいかなくなるケースでは、
「たぶん大丈夫だと思った」
という判断が多く見られます。
この「たぶん」が、
後からズレを生みます。
ここで大切なのは、
完璧に予測することではありません。
未来を正確に当てることはできません。
でも、
「悪いケースを想像しておくこと」
はできます。
そして、
その想定に対して、
「それでも大丈夫か？」
と自分に問いかけることができます。
このプロセスがあるだけで、
判断は一段と現実的になります。
不動産投資は、
リスクをゼロにすることはできません。
でも、
コントロールすることはできます。
そのための第一歩が、
最悪のケースを考えることです。
もし今、
気になる物件があるなら、
・空室が続いた場合
・修繕が重なった場合
・家賃が下がった場合
この3つを想定してみてください。
その上で、
「それでも持ち続けられるか」
この問いに「はい」と答えられるなら、
その物件はかなり安心度が高いです。
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