北関東 不動産投資ガイドでは、収益物件の収支や土地活用を試算できるシミュレーションを公開しています。
このページでは、3つのツールの違いと、目的に合わせた選び方をまとめました。
どのシミュレーションを使えばいい？
目的に合わせて、次のツールを選んでください。
これから収益物件を買うために、まず大まかな収支を確かめたい
→ 収益物件 かんたん収支シミュレーション
購入を検討している物件を、融資・税金・売却まで含めて35年間で確かめたい
→ 【本格版】35年収支シミュレーション
すでに土地を持っていて、活用方法や売却を比べたい
→ 土地活用シミュレーション
※収益物件の購入を考えている方は、かんたん収支シミュレーションで候補を絞り、気になる物件を35年収支シミュレーションで詳しく確かめる、という順番で使うこともできます。
収益物件を購入したい方
次の2つは、どちらも収益物件を購入する方向けのツールです。確かめられる内容の深さが違います。
収益物件 かんたん収支シミュレーション
- こんな方向け：物件を探し始めた方、候補をざっと比べたい方
- 主な入力項目：物件価格・想定年間家賃収入・自己資金・金利・返済期間・空室率
- 分かること：表面利回り、借入額、毎月の返済額、空室を考えた年間キャッシュフロー、10年累計の目安
- 注意：管理費・修繕費・税金は含まない簡易的な計算です
【本格版】35年収支シミュレーション
- こんな方向け：購入を具体的に検討している方、複数の物件を長期で比べたい方
- 主な入力項目：物件価格・建物価格・構造・築年数・家賃・空室率・家賃下落率・管理費・固定資産税・修繕費・自己資金・金利・返済期間・保有年数・売却条件
- 分かること：35年間の年次収支、税引後キャッシュフロー、実質利回り、DCR・BER・IRR、売却時の手取りの概算
- 注意：税額は概算です。売却時の譲渡所得税は含みません
土地をお持ちの方
土地活用シミュレーションは、収益物件を購入する方ではなく、すでに土地をお持ちの方向けのツールです。
土地活用シミュレーション
- こんな方向け：相続した土地や、使っていない土地の活用を考えている方
- 主な入力項目：現在の固定資産税等と、方法ごとの建築費・賃料・台数・料金・地代・売却の想定価格など
- 分かること：アパート・月極駐車場・土地を貸す・トランクルームの初期費用と年間の手残り、5年・10年・20年の累計、現状のまま保有した場合との比較。売却は、税引前の概算手取りを別枠で表示します
- 注意：税引前の概算です。おすすめの方法を判定するものではありません
3つのシミュレーションの違い
| 比べる点 | かんたん収支 | 35年収支（本格版） | 土地活用 |
|---|---|---|---|
| 対象 | 収益物件を買う方 | 収益物件を買う方 | 土地をお持ちの方 |
| 目的 | 大まかな収支を確かめる | 長期の収支・融資・売却を確かめる | 活用方法と売却を比べる |
| 主な入力項目の数 | 6項目 | 16項目（物件名を除く） | 共通2項目＋方法ごとに5〜14項目 |
| ローンの返済 | 毎月の返済額 | 年ごとの返済額と借入残高 | アパートのみ（返済額と借入残高） |
| 計算する期間 | 10年累計の目安 | 35年の年次収支 | 5年・10年・20年の累計 |
| 税金 | 含まない | 所得税・住民税の概算（減価償却を反映） | 含まない（税引前） |
| 売却 | なし | 保有年数を決めて試算 | 税引前の概算手取りを別枠で表示 |
| 土地活用の比較 | なし | なし | 5つの方法と現状のまま保有 |
シミュレーションを使うときの注意点
- シミュレーションの結果は、入力した条件にもとづく概算で、将来の収益を保証するものではありません。
- 賃料・空室・修繕費・金利・税金・売却価格などは、実際には変動します。
- 物件資料や会社のプラン、金融機関、税理士などで数字を確かめたうえで、判断の材料の一つとしてお使いください。
よくある質問
- 初心者はどのシミュレーションから使えばいいですか？
-
収益物件の購入を考えている場合は、入力項目が少ない「かんたん収支シミュレーション」で大まかな収支を確かめてから、気になる物件を「35年収支シミュレーション」で詳しく確認する方法があります。すでに土地をお持ちの場合は、「土地活用シミュレーション」をお使いください。
- 簡易版と35年版の違いは何ですか？
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簡易版は、表面利回りと毎月の返済額、空室を考えたキャッシュフローを短時間で確かめるツールです。35年版は、家賃の下落・運営費用・税金・売却まで含めて、長い期間の収支を確かめるツールです。
- シミュレーションの結果どおりの収益になりますか？
-
いいえ。結果は入力した条件にもとづく概算で、将来の収益を保証するものではありません。賃料・空室・修繕費・金利・税金・売却価格は実際には変動するため、判断の材料の一つとしてお使いください。
まとめ
3つのシミュレーションは、使う方と目的が違います。これから収益物件を買う方は、かんたん収支シミュレーションで大まかな収支を確かめ、候補の物件は35年収支シミュレーションで詳しく確認できます。土地をお持ちの方は、土地活用シミュレーションで活用方法と売却を比べられます。
どのツールも、結果を最終的な判断にするのではなく、次に何を確かめるかを考えるための材料としてご活用ください。