このブログでは、不動産会社の一日を、少しゆるめにお届けします。
「収益不動産とは？」「管理会社って何してるの？」
の疑問にお答え!
物件を判断するとき、
多くの方が注目するのが「利回り」です。
そして利回りを左右するのが、
家賃設定です。
ここで一つ、
とても重要なポイントがあります。
それが、
「その家賃、本当に相場に合っているか？」
という視点です。
一見すると、
当たり前のことのように思えます。
でも実際には、
この部分でズレているケースは少なくありません。
そして、
初心者の方ほど見落としやすいポイントでもあります。
まず、
よくあるパターンの一つが、
**「家賃が高すぎるケース」**です。
販売資料を見ると、
現在の家賃がそのまま載っています。
そしてそれを前提に、
利回りが計算されています。
ここで、
「この利回りなら良さそうだな」
と判断してしまう。
これは自然な流れです。
ただし、
ここに落とし穴があります。
その家賃が、
「今も維持できる家賃かどうか」
は別の話です。
例えば、
・たまたま高い条件で入居している
・長く住んでいて家賃が見直されていない
こうしたケースもあります。
もし退去が出たとき、
同じ家賃で決まらない可能性があります。
そうなると、
想定していた利回りは一気に崩れます。
次に、
逆のパターンもあります。
それが、
**「家賃が安すぎるケース」**です。
一見すると、
「これから上げられる余地がある」
とポジティブに見えるかもしれません。
もちろん、
そういうケースもあります。
ただ、
ここにも注意が必要です。
なぜその家賃になっているのか。
・過去に空室が続いた
・何かしらの弱点がある
こうした理由で、
あえて家賃を下げている可能性もあります。
つまり、
「安い＝チャンス」とは限らない
ということです。
ここで大切なのは、
**「理由を考えること」**です。
・なぜこの家賃なのか
・周辺と比べてどうなのか
これを確認するだけで、
見え方は大きく変わります。
具体的には、
ポータルサイトで
同じ条件の物件を調べてみること。
・同じエリア
・同じ間取り
・近い築年数
このあたりを揃えて、
比較してみてください。
その中で、
自分の検討している物件が
・高いのか
・安いのか
・ちょうどいいのか
これが見えてきます。
もし、
明らかにズレている場合は、
そこに必ず理由があります。
そしてその理由は、
危険サインである可能性が高いです。
管理の現場で見ていると、
うまくいっている物件はシンプルです。
「相場通り」
これに近い状態です。
特別高くもない。
特別安くもない。
でも、
安定して決まる。
このバランスがとても大切です。
不動産投資では、
「想定通りにいくこと」
が非常に重要です。
そのためには、
前提となる家賃が現実的であること。
これが欠かせません。
もし今、
気になる物件があるなら、
一度立ち止まって考えてみてください。
「この家賃、なぜこの金額なんだろう？」
この問いにしっかり答えられるかどうか。
それが、
後悔しないための大きなポイントになります。
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