このブログでは、不動産会社の一日を、少しゆるめにお届けします。
「収益不動産とは？」「管理会社って何してるの？」
の疑問にお答え!
物件を検討するとき、
多くの方が見るのは
・価格
・利回り
・立地
こうした「分かりやすい情報」です。
一方で、
少し見落とされがちなのが、
**「修繕に関する情報」**です。
具体的には、
・これまでにどんな修繕をしてきたのか
・今後どのくらいの修繕が必要になりそうか
このあたりです。
そして、
ここが曖昧な物件は、
かなり注意が必要です。
なぜなら、
「見えないリスク」が大きいからです。
例えば、
築年数が経っている物件。
外観はそれなりにきれいに見える。
室内もリフォームされている。
一見すると、
問題なさそうに見えます。
でも、
その裏側までは見えません。
・配管はどうなっているのか
・屋根や外壁はいつ修繕されたのか
・共用部の設備は大丈夫か
こうした部分は、
資料だけでは分からないことも多いです。
そして怖いのは、
問題が表に出てくるタイミングです。
多くの場合、
**「購入した後」**に出てきます。
・水漏れ
・設備の故障
・外壁の劣化
こうしたトラブルは、
ある日突然やってきます。
そのときに、
「こんなはずじゃなかった」
となってしまうケースは少なくありません。
管理の現場で見ていると、
このタイプのトラブルは、
事前にある程度予測できることが多いです。
そしてそのヒントが、
修繕履歴にあります。
・いつ何を修繕したのか
・どこにお金をかけているのか
これが分かれば、
物件の状態をかなり正確に把握できます。
逆に、
・記録がない
・説明が曖昧
・担当者もよく分かっていない
こうした状態の場合は、
リスクが読みづらくなります。
ここで重要なのは、
「分からないこと」がリスクになる
ということです。
壊れていることよりも、
壊れるかどうか分からないことの方が、
判断が難しくなります。
初心者の方におすすめしたいのは、
「分かる物件を選ぶ」ことです。
・修繕履歴がしっかり残っている
・過去の工事内容が明確
・今後の見通しが立てやすい
こうした物件は、
運用がとても安定しやすいです。
逆に、
「安いけどよく分からない」
という物件は、
難易度が一気に上がります。
ここでありがちなのが、
「安いから多少のリスクはいいだろう」
という考え方です。
もちろん、
リスクを取ること自体は悪くありません。
ただ、
そのリスクが
「把握できているかどうか」
が重要です。
分かっていて取るリスクと、
分からずに抱えるリスクは、
まったく別物です。
不動産投資では、
コントロールできるリスクだけを持つ
これがとても大切です。
そのためには、
修繕に関する情報をしっかり確認すること。
・どこまで修繕済みか
・これから何が必要か
この2点を意識するだけでも、
大きく違ってきます。
もし、
この部分が曖昧なままだと感じたら、
一度立ち止まることをおすすめします。
それが、
大きな出費を防ぐことにつながります。
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