土地活用シミュレーション（無料）｜アパート・駐車場・売却など5パターンを比較

「相続した土地がある」「使っていない土地の固定資産税だけを払い続けている」。そんな状況で、何から考えればいいか迷っている方も多いのではないでしょうか。

結論として、土地活用は「どの方法が一番儲かるか」だけで決めるものではありません。土地の条件と、ご自身が何を重視するか（収入・手間・やめやすさ・早く資金化したいか）によって、合う方法は変わります。

このページでは、賃貸アパート・月極駐車場・土地を貸す・コンテナ型トランクルーム・売却の5つの方法を、同じ条件で並べて比べられる無料のシミュレーションを用意しました。5年・10年・20年の累計手残りに加えて、「現状のまま保有した場合」とも比べられます。

こんな方におすすめです

• 相続した土地や、使っていない土地の活用方法を考え始めた方
• 建築会社や駐車場業者から提案を受けていて、自分でも数字を確かめたい方
• アパートを建てるか、駐車場にするか、売却するかで迷っている方
• 固定資産税だけを払い続けている状態を見直したい方

※このツールは、すでに土地をお持ちの方向けです。収益物件を購入するための計算ではありません。

このツールでわかること

• 方法ごとの初期費用（自己資金の負担額）
• 1年目の年間収入・年間経費・手残り（アパートは借入の返済後）
• 5年・10年・20年の累計手残りと、アパートの借入残高
• 現状のまま保有した場合との比較
• 売却した場合の税引前の概算手取り（保有して活用する方法とは別枠で表示）
• 数字以外の比較（初期投資・管理の手間・やめやすさ など）

おすすめの順位や「◎」のような判定は出しません。数字と条件を並べて、ご自身で比べるためのツールです。

土地活用シミュレーション

入力のポイントは次の3つです。

• 固定資産税・都市計画税は、毎年届く納税通知書で確認できます。
• 建築費・賃料・地代などは、会社からの提案やプランがあれば、その数字を入力してください。
• 分からない費用の欄は空欄でも計算できます。ただし、実際より良い結果になるため、画面に注意が表示されます。

結果の見方

累計手残りは「条件が続いた場合」の概算です

5年・10年・20年の累計手残りは、最初に負担した自己資金を差し引いたうえで、毎年の手残りを足し上げた金額です。

アパートは、入力した家賃の下落率・借入の返済・修繕費を年ごとに反映しています。ほかの方法は、入力した条件が毎年同じまま続いた場合の計算です。どちらも、将来の賃料・稼働率・税金・修繕費を予測したものではありません。

アパートは借入残高もあわせて見てください

アパートの累計手残りがプラスでも、同じ時点で借入が残っていることがあります。たとえば20年累計の手残りと、20年時点の借入残高を並べて見ると、「手元に残るお金」と「まだ返していない借金」の両方が分かります。

売却は別枠で考えます

売却は、一度に資金化する方法です。土地を持ち続けて毎年の収入を得る方法とは性質が違うため、5年・10年・20年の累計とは単純に比べられません。そのため、結果画面でも別枠で表示しています。

数字以外の比較も確認してください

ツールの下にある「数字以外の比較」は、初期投資・管理の手間・やめやすさなどの一般的な傾向をまとめたものです。数字だけでは見えない違いを確認する材料としてお使いください。

土地活用5つの方法と特徴

賃貸アパート

5つの方法の中で、収入の規模が最も大きくなりやすい方法です。一方で、建築費がかかり、多くの場合は借入を伴います。空室・家賃の下落・修繕が、長い期間の収支に影響します。

北関東のような車社会の地域では、駐車場を戸数に見合う台数だけ確保できるかが、入居者を集めるうえで大切です。地方の実務では、単身向けで1戸につき1台程度、ファミリー向けで1戸につき2台程度が一つの目安とされることがあります（地域や駅からの距離によって異なります）。詳しくは地方不動産投資で駐車場が重要な理由と、必要台数の考え方で解説しています。

賃料を考えるときは、ポータルサイトの募集賃料だけで判断しないことが大切です。募集賃料は「その金額で募集している」という情報で、「その金額で決まった」賃料ではありません。建物が古くなってからの修繕費の考え方は、収益物件の修繕費、どう向き合う?先送りしないための考え方も参考にしてください。

月極駐車場

アパートに比べて初期費用が小さく、建物を建てない分、やめやすい傾向がある方法です（契約の内容によります）。狭い土地や形の悪い土地でも検討できる場合があります。

収入は、周辺に駐車場の需要があるかどうかで大きく変わります。同じ市町村の中でも、市街地と郊外では需要に差があるため、近くの駐車場の料金や空き状況を確認しておきたいところです。なお、住宅用地の特例（後述）の対象にはならないため、税額が下がる効果はありません。

土地を貸す

土地を貸して地代を受け取る方法です。駐車場運営会社などへの一括貸し、事業用定期借地、その他の土地の賃貸など、いくつかの契約形態があり、契約期間・中途解約・原状回復（返してもらうときの状態）などの条件がそれぞれ違います。

たとえば事業用定期借地は、借地借家法第23条で、事業のための建物を所有する目的で、存続期間を30年以上50年未満、または10年以上30年未満とする借地権として定められています。契約は公正証書でする必要があります。契約期間中は、原則として土地を自由に使えなくなる点も理解しておきましょう。

コンテナ型トランクルーム

コンテナを置いて収納スペースとして貸し出す方法です。建物を建てるアパートより初期費用を抑えられる場合がありますが、設置費はかかります。

用途地域・建築確認・自治体の条例・土地の条件・事業の方式などによって、設置できるかどうかや収益性が変わります。どの土地でも向いているわけではなく、条件を確認したうえで「候補になり得る」方法と考えてください。利用が埋まるまでに時間がかかる場合があることも、あらかじめ想定しておきたいポイントです。

売却

土地を手放して、一度に資金化する方法です。固定資産税の支払いや管理の手間はなくなりますが、その後の地代や家賃の収入はありません。

売却するときは、仲介手数料・測量・解体・登記などの費用や、売却益に対する税金がかかる場合があります。仲介手数料には法令で上限額が定められていて、ツールではその「上限額の目安」を計算できます。実際の手数料は、不動産会社との取り決めによって異なります。また、令和6年7月1日からは、800万円以下の宅地建物について、事前に説明し合意したうえで、報酬の上限を30万円の1.1倍（33万円）とする特例が設けられています（国土交通省）。

売れにくい土地の特徴や、売却に向けて確認したいことは、土地が売れない原因とは?売却するために確認したいポイントを解説で解説しています。

土地活用を始める前に確認したい土地の条件

どの方法を選ぶにしても、その前に土地の条件を確認しておく必要があります。条件によっては、選べる方法が限られるためです。

用途地域・市街化調整区域

土地には、都市計画によって用途地域などが定められていて、建てられる建物の種類や大きさが変わります。市街化調整区域では建物の建築が制限されるため、アパートなどを建てられない場合があります。市町村の都市計画の担当窓口で確認できます。

農地転用

地目が田や畑の土地を、駐車場やアパートなど農地以外に使う場合は、農地法第4条・第5条に基づく許可が必要です。市街化区域内の農地は、許可ではなく届出で済みます（農林水産省）。北関東では地目が田や畑のままの土地もあるため、活用を考える前に、登記簿の地目と農業委員会への手続きを確認しておきましょう。

接道

建築基準法第43条では、建築物の敷地は道路に2メートル以上接しなければならないと定められています（例外があります）。道路との接し方によっては、アパートなどを建てられないことがあるため、建物を建てる方法を検討する場合は特に確認が必要です。

固定資産税・都市計画税

現在の税額は、毎年届く納税通知書で確認できます。住宅が建っている土地には、固定資産税の課税標準を下げる「住宅用地の特例」があります。総務省によると、200㎡以下の住宅用地は課税標準が6分の1に、200㎡を超える部分は3分の1になります。都市計画税にも同じような特例があります。

都市計画税は、原則として市街化区域内の土地・家屋にかかる税金で、税率は0.3%を超えることができません（総務省）。

アパートを建てると、土地の税額が下がる場合がある一方で、建物にも固定資産税がかかります。本ツールでは住宅用地の特例を自動計算していないため、活用後の税額は市町村に確認したうえで入力してください。

【PR】建築費や賃料を具体的に知りたい方へ

このシミュレーションの建築費・賃料は、ご自身で入力した想定の数字です。実際にどのくらいかかり、いくらで貸せるのかは、土地の条件や建てる建物によって変わります。

アパート経営など土地活用の具体的な数字を確かめたい方は、土地活用プランを確認できる「タウンライフ土地活用」を利用する方法もあります。

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※本リンクはアフィリエイト広告を含みます。提示されるプランは、建築や収益を保証するものではありません。

このシミュレーションで簡略化している点

• すべて税引前の概算です。減価償却・所得税・住民税は含みません。
• 売却時の譲渡所得税は、「税金の概算」を入力しない限り含みません。
• 相続税の評価への影響は計算していません。相続対策が目的の場合は、税理士などの専門家にご相談ください。
• 住宅用地の特例は自動計算していません。
• 駐車場・トランクルームの初期費用は、全額を自己資金で支払う前提です。
• 自己資金が0円の場合は全額借入として計算しますが、実際に全額借入できることを示すものではありません。
• アパート以外の方法は、入力した条件が毎年同じまま続く前提で計算しています。
• 「現状のまま保有」には、土地価格の上昇・下落、将来の税額の変更、草刈りなどの維持管理費を含みません。

よくある質問

Q. アパートと月極駐車場は、どちらがいいですか？

A. 土地の条件と目的によって異なるため、一概には言えません。アパートは収入が大きくなりやすい一方で、建築費・借入・入居者対応があります。月極駐車場は初期費用が小さく、やめやすい傾向がありますが、収入は周辺の需要に左右されます。このツールで同じ条件で並べたうえで、数字以外の違いも確認してください。

Q. 相続した土地は、まず何から考えればいいですか？

A. まずは土地の条件（用途地域・地目・接道）と、現在の固定資産税を確認するところから始めるのがおすすめです。共有名義になる場合などは、活用や売却の前に相続人の間での話し合いが必要になることもあります。相続でよくある問題は、不動産相続トラブルとは?よくある原因と失敗しないための対策で解説しています。

Q. 売却と土地活用は、どう比べればいいですか？

A. 売却は一度に資金化する方法で、土地を持ち続けて収入を得る方法とは性質が違います。そのため、このツールでは売却を別枠で表示しています。「今まとまった資金が必要か」「長く管理を続けられるか」「将来その土地を使う予定があるか」といった観点で比べてみてください。

Q. シミュレーションの結果だけで判断してもいいですか？

A. 結果は入力した条件に基づく概算で、最終的な判断材料ではありません。建築費や賃料は会社の具体的なプランで、税額は市町村で確認し、必要に応じて専門家にも相談したうえで判断してください。

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• 不動産相続トラブルとは?よくある原因と失敗しないための対策
• 地方不動産投資で駐車場が重要な理由と、必要台数の考え方
• 収益物件の修繕費、どう向き合う?先送りしないための考え方

ほかのシミュレーションツールは、ツール一覧ページからご覧いただけます。

まとめ

• 土地活用は「一番儲かる方法」ではなく、土地の条件と目的に合う方法を選ぶことが大切です。
• アパートは収入が大きくなりやすい一方で、借入・空室・修繕があります。借入残高もあわせて確認しましょう。
• 月極駐車場・土地を貸す・トランクルームは、初期費用や手間、契約条件がそれぞれ違います。
• 売却は一度に資金化する方法で、保有して活用する方法とは別の軸で考えます。
• 用途地域・農地転用・接道・固定資産税など、土地の条件を先に確認しておくと、選べる方法がはっきりします。

まずはこのツールで、ご自身の土地の条件に近い数字を入れて比べてみてください。そのうえで、建築費や賃料などを具体的な数字で確かめたい場合は、会社のプランで確認していくのが次の一歩になります。