「最初の一棟って、どんな物件を選べばいいですか?」
とてもシンプルな質問ですが、実はここが一番大事なポイントです。なぜなら、最初に選んだ物件で、その後の方向性が決まるからです。この記事では、最初の一棟をどう選ぶべきか、「難易度」という視点から解説します。
「最初の一棟、何を買えばいいですか?」という質問
管理スタッフとして、これまで多くのオーナーと関わってきました。その中で感じるのは、最初の一棟で「良い経験」をできたかどうかで、その後の投資が大きく変わるということです。
最初の一棟が、その後の投資を左右する理由
うまくいった方は、次の一歩も自然に踏み出せます。一方で、最初でつまずいてしまうと、「やっぱり不動産って難しいな…」と感じてしまい、そこで止まってしまう方も少なくありません。
差を生むのは「才能」でも「資金力」でもない
では、その違いは何なのか。特別な才能でしょうか。資金力でしょうか。実は、そこまで大きな差ではありません。一番大きいのは、最初に選んだ物件の「難易度」です。ここを少し間違えてしまうと、運用が一気に難しくなります。
難易度が高い物件で起きること
例えば、利回りだけを見て選んだ物件。確かに数字は魅力的です。でも、実際に運用してみると、なかなか入居が決まらない、修繕が次々と出てくる、想定より収支が合わない、こうした状況になることがあります。
これは、オーナーの能力の問題ではありません。物件の難易度が高すぎるだけです。利回りの高さが持つリスクについては、利回りが高い物件は本当にお得?管理現場が見る「危険な高利回り」の正体でも詳しく解説しています。
難易度を下げるとどうなるか
逆に、最初に選ぶ物件の難易度を少し下げるだけで、運用はぐっと安定します。入居が決まりやすい、大きなトラブルが少ない、収支が読みやすい。こうした状態を作ることができます。そして、この「安定した経験」が、次の投資につながっていきます。
うまくいっているオーナーの共通点
管理の現場で見ていると、うまくいっているオーナーほど、最初から無理をしていません。派手な物件でもない、極端に安い物件でもない。でも、しっかりと”決まる物件”を選んでいます。この違いは、とても大きいです。
不動産投資は、「攻めること」よりも「外さないこと」の方が大切な場面があります。特に最初の一棟は、その傾向が強いです。
難易度を判断する具体的な方法
「難易度が低い物件」をどう見極めればいいのか、具体的には次の方法があります。
- 扱いやすい物件の特徴を確認する:立地の分かりやすさ、物件の状態、条件設定の現実性という3つの視点は、不動産管理会社が「やりやすい」と感じる物件で詳しく解説しています。
- 利回りの数字だけで判断しない:表面的な数字の高さに惑わされず、なぜその利回りなのかを確認する習慣を持ちましょう。
- 管理会社に率直に聞いてみる:「この物件、初心者にも向いていますか?」と聞いてみることで、現場の感覚を知ることができます。
物件の種類によっても、運営の難易度は変わります。地方RCマンション投資のメリットとリスク、地方戸建て投資と都内ワンルーム投資の比較、地方の分譲マンション投資をおすすめしにくい理由も、検討の材料にしてください。
最初の一棟を選ぶにあたって、自分がどのくらいの予算で動けるのかを先に確認しておくと、無理のない範囲で「難易度の低い物件」を探しやすくなります。
よくある質問
Q. 「難易度の低い物件」は、利回りも低くなりますか? A. 突出して高い利回りにはなりにくい傾向がありますが、安定して決まりやすい分、長期的な収支計画は立てやすくなります。最初の一棟としては、この安定性を優先する価値があります。
Q. 最初の一棟で失敗すると、もう不動産投資は続けられませんか? A. そんなことはありません。ただし、最初の経験が「思っていたより大変だった」という印象になると、心理的なハードルが上がりやすいのは事実です。だからこそ、最初は難易度を抑えた選択がおすすめです。
Q. 2棟目以降は、もう少し難易度の高い物件に挑戦してもいいですか? A. はい。最初の一棟で運用の感覚をつかんだ後は、経験を活かして難易度の高い物件にも挑戦しやすくなります。まずは基本を押さえることが大切です。
まとめ
最初の一棟で良い経験ができるかどうかは、その後の投資家人生を大きく左右します。差を生むのは才能でも資金力でもなく、物件の「難易度」です。
利回りの高さに惹かれるのではなく、入居が決まりやすく、大きなトラブルが少なく、収支が読みやすい物件を選ぶこと。この「外さない選択」こそが、不動産投資を長く続けていくための一番の近道です。
この記事は、賃貸仲介・管理・収益不動産の売買仲介など、不動産会社での実務経験をもとに執筆しています。
