北関東の中でも栃木県に絞って不動産投資を検討し始めた方も多いのではないでしょうか。栃木県は関東地方で最も面積が広く、製造業の集積度も全国トップクラスという、他の北関東エリアとはまた違った特徴を持つ県です。
この記事では、栃木県全体の産業構造や交通インフラの特徴と、県内エリアごとの違いを整理します。北関東エリア全体の考え方については北関東の不動産投資とは？もあわせてご覧ください。
栃木県の基本データ
栃木県は面積6,408平方キロメートルと関東地方で最も広い県で、25の市町から構成されています。人口は約187万人（令和7年7月時点）で、県内では宇都宮市への人口集中が進んでいます。
栃木県の産業構造と賃貸需要への影響
製造業の集積と工場勤務者の賃貸需要
栃木県は県内総生産に占める製造業の割合が全国でも上位に入る「ものづくり県」です。輸送用機械・電気機械・飲料・生産機械など、業種がバランスよく立地しているのが特徴です。宇都宮市には清原工業団地という国内最大級の内陸型産業団地（約388ヘクタール）があり、こうした産業団地の周辺では、工場勤務者を中心とした賃貸需要が生まれやすい傾向があります。
ただし、工業団地の近くだから必ず賃貸需要があるとは限りません。実際にどの程度の従業員数を抱える工場があるか、社宅・寮での対応か賃貸物件での入居かなど、確認すべき点は複数あります。
宇都宮への一極集中と県内の需要差
栃木県内では、県庁所在地である宇都宮市に人口・商業機能が集中する傾向があります。宇都宮市とそれ以外の市町とでは、賃貸需要の厚みに差があるため、「栃木県だから」とひとくくりにせず、市区町村単位での確認が欠かせません。
栃木県の交通インフラ
東北新幹線・宇都宮ライトライン
宇都宮駅は東北新幹線の停車駅で、東京駅まで新幹線で結ばれています。さらに令和5年には、宇都宮市内を走る次世代型路面電車「宇都宮ライトライン」が開通し、駅周辺の交通利便性がさらに向上しました。都内への通勤・通学がしやすい立地であることは、賃貸需要を考えるうえでもプラス材料です。
北関東自動車道・東北自動車道
栃木県内は北関東自動車道と東北自動車道が交差しており、群馬・茨城方面や東北方面へのアクセスに優れています。車移動が中心の地域も多いため、幹線道路へのアクセスの良さは、入居者にとっても、また企業の立地判断においても重要な要素です。
栃木県内のエリアごとの特徴
栃木県内でも、エリアによって産業構造や賃貸需要の性格が異なります。ここでは代表的なエリアの特徴を紹介します。各エリアの詳細な賃貸需要・現地確認ポイントは、今後市区町村別の記事で個別に解説していく予定です。
宇都宮エリア（県庁所在地・県内最大の賃貸需要）
栃木県の県庁所在地であり、人口・商業機能が集中するエリアです。新幹線・ライトラインといった交通インフラが整っており、県内でも賃貸需要の厚みがあるエリアとされています。一方で人気エリアである分、競合物件も多く、物件の選び方には注意が必要です。
足利・佐野エリア（県南西部、両毛地域）
足利市・佐野市は、栃木県南西部から群馬県東部にかけて広がる「両毛地域」に位置し、両毛線で結ばれています。歴史的に繊維産業が盛んだった地域で、現在は東北自動車道のインターチェンジもあり、物流・産業拠点としての性格も持っています。佐野市は佐野プレミアムアウトレットなど商業施設の集積でも知られています。
小山エリア（県南東部）
小山市は東北新幹線の停車駅を持ち、両毛線・水戸線も乗り入れる交通の結節点です。東京方面への新幹線アクセスに加え、水戸方面・前橋方面へも鉄道でつながっており、県内でも交通利便性の高いエリアの一つです。
栃木県で不動産投資をする際の注意点
栃木県は製造業の集積や交通インフラの面で強みがある一方、県内でも宇都宮への一極集中が進んでいるため、エリアによる賃貸需要の差が大きい点には注意が必要です。また、車社会である地域が多いため、駐車場の確保状況は必ず確認したいポイントです。詳しくは地方不動産投資で駐車場が重要な理由と、必要台数の考え方で解説しています。
「製造業が強いから安心」「新幹線が通っているから安心」といった単純な判断ではなく、実際の物件の周辺にどれだけの賃貸需要があるか、現地で確認する姿勢が欠かせません。
物件を実際に見に行く際のチェック項目は地方の高利回り物件は現地調査が成功のカギ、そもそも需要が読めるエリアかどうかの見極め方は地方不動産投資は「需要が読めるエリア」を選ぶで解説しています。
よくある質問
栃木県の不動産投資は宇都宮市が一番おすすめですか？
賃貸需要の厚みという点では宇都宮市が県内で最も安定していますが、その分競合物件も多く、価格も相対的に高くなる傾向があります。足利・佐野・小山など、他のエリアにもそれぞれの強みがあるため、一概にどこが良いとは言えません。
栃木県は車がないと生活できませんか？
宇都宮市中心部やライトライン沿線など、公共交通機関である程度生活できるエリアもありますが、県全体としては車移動が中心の地域が多いのが実情です。物件の駐車場事情は必ず確認しておきたいポイントです。
栃木県の製造業は今後も安定していますか？
製造業の動向は国内外の経済情勢に左右されるため、将来を断定することはできません。特定の工場・企業に依存しすぎず、エリア全体の賃貸需要を複数の観点から確認することをおすすめします。
まとめ
栃木県は、製造業の集積と新幹線・高速道路網の両方を備えた、北関東の中でも特徴的なエリアです。ただし県内でも宇都宮への一極集中が進んでいるため、「栃木県だから」ではなく、宇都宮・足利・佐野・小山など、エリアごとの特徴を理解したうえで検討することが大切です。
次は、気になるエリアから市区町村単位で詳しく見ていくことをおすすめします。
北関東エリア別ガイド
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- 埼玉県北部の不動産投資とは？熊谷・行田・深谷の特徴とエリア選び
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エリアが絞れてきたら、収益物件かんたん収支シミュレーションで利回りや返済額を試算してみてください。
