このブログでは、不動産会社の“リアルな一日”を、一般視点から少しゆるめにお届けします。「これから不動産業界で働いてみたい」「管理会社って何してるの？」
そんな方に、少しでも身近に感じてもらえたら嬉しいです。
空室が続くと、
多くのオーナーさまが最初に考えるのは、
やはり家賃です。
「家賃が高いのかもしれない。」
これは、
とても自然な考え方です。
実際、
相場より高すぎる家賃であれば、
入居が決まりにくくなります。
でも、
管理の現場では、
空室の相談を受けたとき、
最初に家賃を疑うことはあまりありません。
私たちが最初に確認するのは、
もっと基本的な部分です。
それは、
反響があるかどうかです。
反響というのは、
簡単に言えば
問い合わせの数です。
ポータルサイトを見て、
「この部屋を見てみたい」
と連絡が来るかどうか。
この数字は、
空室の原因を判断するうえで、
とても重要です。
たとえば、
問い合わせがほとんどない場合。
この場合は、
そもそも
物件が選ばれていません。
まだ、
内見まで進んでいない状態です。
このケースでは、
家賃以外の原因が
隠れていることが多いです。
一方で、
問い合わせはある。
でも、
内見のあと決まらない。
この場合は、
原因がまったく変わります。
つまり、
空室の原因を考えるときは、
まず最初に
この2つを分ける必要があります。
①反響がない物件
②内見はあるが決まらない物件
この違いを理解するだけで、
対策はかなり整理されます。
管理スタッフとして、
空室物件を見るとき、
まず管理画面を開きます。
そして、
募集開始からの反響数を確認します。
問い合わせは何件あったのか。
内見は何件あったのか。
この数字を見れば、
ある程度の方向性が見えてきます。
反響が少ない物件は、
まだ「選ばれていない」状態です。
たくさんの物件の中から、
そもそもクリックされていない。
つまり、
第一印象で負けている
可能性があります。
逆に、
反響がある物件は、
少なくとも
興味は持たれています。
問題は、
その先です。
内見して、
「ここに住みたい」
と思ってもらえなかった。
この場合は、
部屋の印象や、
建物の状態などが影響している可能性があります。
このように、
空室の原因は、
段階によって変わります。
管理スタッフは、
まずこの段階を見極めます。
家賃の調整は、
確かに大きな効果があります。
でも、
それは最後の選択肢です。
反響がない理由が
写真だった場合。
募集図面だった場合。
建物の印象だった場合。
家賃を下げても、
本当の問題は解決しません。
むしろ、
家賃だけ下がってしまう
可能性もあります。
空室対策で一番大切なのは、
原因を正しく見ることです。
焦って判断すると、
本来必要のない対策をしてしまいます。
管理スタッフは、
まず反響を見る。
そこから、
次のポイントを確認していきます。
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