このブログでは、不動産会社の一日を、少しゆるめにお届けします。
「これから不動産業界で働いてみたい」「管理会社って何してるの？」
の疑問にお答え!
地方不動産で失敗する人の中で、
一番多いパターンがあります。
それが、
利回りだけで物件を選んでしまうことです。
これは、
本当によくあるケースです。
むしろ、
ほとんどの人が一度は通る道かもしれません。
不動産投資を始めるとき、
まず目に入るのが「利回り」です。
10％。
12％。
時には15％を超える物件もあります。
数字だけを見ると、
とても魅力的に見えます。
「これならすぐに元が取れそうだ」
そう感じるのも、
自然なことだと思います。
でも、
管理の現場でこうした物件を見ると、
少し違う景色が見えてきます。
高利回りの物件には、
それなりの理由があることが多いです。
例えば、
・空室が多い
・エリアの需要が弱い
・建物の状態が悪い
こうした要素があるからこそ、
価格が下がり、
結果として利回りが高く見えている。
こういうケースは、
決して珍しくありません。
実際に、
オーナーさんから相談を受ける中でも、
「利回りが良かったので買ったんですが…」
という話はよく出てきます。
そして、
その後に続く言葉が、
「なかなか決まらなくて…」
です。
ここで大事なのは、
利回りという数字自体が悪いわけではない
ということです。
問題は、
その数字の裏側を見ていないことです。
例えば、
満室想定の利回り。
この数字は、
すべての部屋が埋まっている前提です。
でも、
実際には空室がある。
その状態で考えると、
実質の利回りは大きく下がります。
さらに、
修繕費がかかる場合もあります。
古い物件であれば、
・給湯器
・エアコン
・外壁
こうした部分の修繕が必要になります。
これらの費用を考慮すると、
想定していた収益とは
大きくズレてしまうこともあります。
管理スタッフとしては、
こうした物件を見ると、
「この条件だと少し厳しいかもしれませんね」
と感じることがあります。
でも、
購入後に気づくケースが多いのが現実です。
では、
どうすればいいのでしょうか。
ポイントはシンプルです。
利回りだけで判断しないこと
これに尽きます。
その物件が、
・実際に決まるエリアか
・需要がある間取りか
・無理のない家賃設定か
こうした点を、
しっかり確認することが大切です。
そしてもう一つ大事なのが、
管理の目線を持つことです。
「この物件は、
実際に入居者が決まるだろうか？」
この視点で考えるだけでも、
判断は大きく変わります。
不動産投資は、
数字のビジネスでもあります。
でも同時に、
人が住むビジネスでもあります。
数字だけでなく、
現場の感覚も大切にすること。
それが、
失敗を避ける第一歩になります。
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