シノケンハーモニーとは？区分マンション投資のサービス内容と提案を受ける前の確認ポイント

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シノケンハーモニーのサービス内容と提案前の確認ポイントを紹介する画像。マンションのイメージと確認資料、電卓を配置。

シノケンハーモニーは、シノケングループで投資用マンションの開発・販売を担う会社です。首都圏・都心部の単身者向けデザイナーズマンションを自社で企画・開発し、会社の基準で選んだ中古マンションも紹介しています。グループには、賃貸管理やマンション管理を行う会社もあります。

一方で、購入価格の妥当性や毎月の収支、修繕積立金の予定、売却時の手取りは物件ごとに違います。この記事では、不動産業界12年目の実務者の視点で、サービスの内容と、提案を受けたときにどの資料で何を確かめればよいかを整理します。

シノケンハーモニーとは？会社と扱う物件

シノケンハーモニーは、株式会社シノケングループが100%出資する会社で、投資用マンションの開発・販売を事業としています。

項目	内容
本社	東京都港区
設立	2011年5月
事業内容	投資用マンションの開発、販売
許認可	宅地建物取引業（東京都知事免許）

※2026年10月時点で、公式サイトの「会社概要」に記載されている内容です。

新築と中古の紹介範囲

公式サイトでは、新築は自社で企画・開発するデザイナーズマンション、中古は立地を絞り、建物や設備を確認して基準を満たしたマンションを紹介すると説明しています（出典：シノケンハーモニー公式サイト）。グループの会社案内では、新築の対象を首都圏・都心部の単身者向けとしています（出典：シノケングループ「シノケンハーモニー」）。

物件ギャラリー（新築）と物件ギャラリー（中古）には、東京都と神奈川県の物件が「完売」として掲載されています。これは販売実績の一覧で、今販売している物件や、提案を受けられるエリアを示すものではありません。

売主か仲介か（取引態様）を確認する

不動産の資料には、会社が売主なのか、売主と買主の間に入る仲介（媒介）なのかを示す「取引態様」が書かれています。自社で開発した新築と、紹介される中古とでは、取引の形や契約の相手が違う可能性があります。物件ごとに、売主はどこか、仲介手数料がかかるか、かかる場合の金額と支払う時期を確認してください。

関わる会社と、3つの「管理」の違い

区分マンションの「管理」には、建物全体の管理と、自分の部屋を貸すための管理があります。契約の相手も費用の払い先も違うため、分けて考えます。

立場	主な役割	選ぶ人・契約の相手
管理組合	区分所有者全員で構成する団体。規約の変更や大規模修繕などの重要な事項は総会の決議で決め、日常の管理は規約や管理委託契約に基づいて行う	購入すると組合員になる
建物管理会社	共用部分の清掃・点検や、管理組合の会計などを行う	管理組合が委託する
賃貸管理会社	自分の部屋の入居者募集、家賃回収、退去の対応などを行う	部屋の持ち主（自分）が委託する

グループのシノケンファシリティーズは、賃貸管理とマンション管理の両方を事業とし、主にグループ会社が販売したアパート・マンションを対象にしていると説明しています（出典：シノケングループ「シノケンファシリティーズ」）。ただし、検討する物件の建物管理をどの会社が担い、部屋の賃貸管理をどこに委託するかは、物件と契約ごとに確認が必要です。

建物管理会社は管理組合が決めるもので、一室の持ち主が単独で変えられるものではありません。一方、自分の部屋の賃貸管理の委託先は、契約の条件によっては見直せる場合があります。

賃貸管理は「管理委託」「サブリース」「滞納保証」を区別する

賃貸管理の提案は、次のどれに当たるかを確認します。

管理委託：入居者からの家賃を受け取り、手数料を払って募集や家賃回収などを任せる
サブリース：会社が部屋を借り上げ、持ち主に賃料を払う。払われる賃料の見直しや解約の条件がある
滞納保証：入居者が家賃を払わないときに保証する仕組み。空室で家賃が入らないときの補てんとは別

グループの管理会社のサイトでは、家賃の滞納に備える保証のプランや、エアコン・給湯器の修理・交換の費用を負担するサービスが紹介されています（出典：シノケンファシリティーズ「賃貸物件の管理」）。公式サイトのセールスポリシーには、グループ会社などとの特定賃貸借契約（サブリース）を利用する場合の記載もあります。ただし、これらがすべての物件や購入者に適用されるとは限りません。対象・費用・期間・解約したときの扱いを、提案された物件の契約書で確かめてください。管理委託とサブリースの違いは、不動産管理会社とは？仕事内容・手数料・契約で確認したいことで解説しています。

購入価格は「何と比べたか」で判断する

同じ形のマンション断面図を並べ、階数や住戸の位置によって比較条件が変わることに絞る。

提案された価格が妥当かどうかは、エリア、駅からの距離、築年数、専有面積、階数、向き、設備をそろえた物件と比べて判断します。

新築で買った部屋も、売るときは中古としての取引になります。立地や建物の条件など共通する要素はあるものの、中古の価格は周辺の取引事例や、家賃と利回りから見た評価の影響を強く受けるため、新築の販売価格と同じになるとは限りません。購入直後に売る場合の想定価格も試算してもらうと、価格の見方がはっきりします。

担当者には、比べた物件と価格の根拠を聞いてください。周辺の取引価格は、国土交通省の不動産情報ライブラリでも調べられます。ただし、階数や向き、建物の管理状況などは物件ごとに違うため、調べた数字は比較の材料として使い、それだけで適正価格を決めないようにしましょう。

利回りは、家賃と費用の前提を確認する

表面利回りとは、年間家賃収入を物件価格で割った数字で、経費や購入時の諸費用は含みません。資料の利回りが、入居者がいる前提（満室想定）の家賃で計算されているのか、今の入居状況（現況）の家賃で計算されているのかを確かめてください。満室想定には、今の契約家賃を使う場合も、募集予定の家賃を使う場合もあるため、どの家賃かも聞いておきます。経費を差し引いた利回りは、管理費・修繕積立金・賃貸管理手数料・税金のどれを含めた数字かで結果が変わります。

入居者がいる中古の部屋を買う場合は、今の賃貸借契約の家賃、契約期間、敷金の引き継ぎも確認します。

毎月の支出と修繕積立金は資料で確認する

区分マンションでは、ローン返済のほかに、建物の管理費・修繕積立金と部屋の賃貸管理手数料がかかり、それぞれ目的と負担先が違います。

費用	目的・負担先	確認する資料
管理費	共用部分の日常の管理のための費用。管理組合に納める	重要事項説明書、管理規約
修繕積立金	将来の大規模修繕に備える積立。管理組合に納める	長期修繕計画、重要事項説明書
賃貸管理手数料	部屋の募集や家賃回収などの対価。賃貸管理会社に払う	賃貸管理の契約書
ローン返済	元金と利息。金融機関に返す	返済予定表
固定資産税・都市計画税	毎年かかる税金。自治体の納期に合わせて納める	資金計画書、購入後の納税通知書
火災保険料など	契約期間や支払方法（年払い・複数年分の一括払いなど）で支払う時期が変わる	保険の見積書・契約内容

実際の支払い方法は一律ではなく、家賃から差し引いて精算される場合もあるため、どの費用がいつ引かれるかを契約前に確認しましょう。収支を比べるときは年単位の費用を年額や月額に換算し、実際に払う時期は別に確かめておくと、手元資金の計画を立てやすくなります。

修繕積立金は基金・増額・一時金の有無と予定を確認する

新築の場合は、毎月の修繕積立金の額に加えて、購入時にまとめて払う修繕積立基金があるか、毎月の額を段階的に上げる予定があるか、将来の工事で一時金を集める可能性があるかを、長期修繕計画や重要事項説明書で確認します。いずれも物件によって有無や条件が違います。国土交通省の「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」（令和6年6月改定）は、将来の増額を前提にする積立方式では、増額のときに合意が得られず積立が不足する例があるとして、購入予定者が積立方式を確認することが重要だとしています。

中古の場合は、管理組合全体の状況と、購入する部屋の状況を分けて確認します。管理組合全体では、修繕積立金の残高、長期修繕計画、ほかの部屋を含めた滞納の状況を見ます。購入する部屋では、前の持ち主に管理費・修繕積立金の滞納がないかを確かめます。前の持ち主の滞納分は、買主に請求されることがあるためです（出典：建物の区分所有等に関する法律第8条）。これらは、建物管理会社が作成する「重要事項調査報告書」で確認できる場合があります。

毎月の収支と売却時の手取りを確かめる

毎月の収支

毎月の手残りは、家賃から、ローン返済・管理費・修繕積立金・賃貸管理手数料を差し引いた金額が目安になります。一室を通常の管理委託で貸す場合、空室の期間は入居者からの家賃収入がなくても、管理費・修繕積立金・ローン返済は続きます。サブリースの場合は、借上賃料の支払条件や免責期間などを契約で確認します。

さらに、毎月は発生しない費用もあります。固定資産税・都市計画税、火災保険料、入居者を募集するときの費用、退去時の原状回復、エアコンや給湯器など室内設備の交換です。収支表に含まれていない費用は、年単位で別に見込んでおきます。

入居者の入れ替わりで家賃が見直されること、金利が上がったときの返済額、所得税・住民税を差し引く前の数字かどうかも確認しましょう。同じセールスポリシーでは、販売のときに示す計算書は提案時点の情報による概算で、正確性を保証するものではないと書かれています。融資は提携ローンでも金融機関の審査があります。頭金・諸費用・予備資金を分けて、資金計画書で内訳を確かめてください。

売却時の手取り

売却するときは、まず売却代金から仲介手数料などの売却費用を差し引いた金額で、ローン残高を完済できるかを確かめます。足りない場合は、差額を手元資金で用意するなど、金融機関との相談が必要になります。返済予定表で年ごとのローン残高を見ておきましょう。

売却費用控除後の資金とローン残高を左右に置き、完済できるかの確認に絞った比較図。

そのうえで、売却益（譲渡所得）が出た場合にかかる税金を見込んだ金額が、最終的な手残りです。この税金は売却の代金から自動で差し引かれるものではなく、売却した翌年の確定申告で計算して納めます（出典：国税庁「No.3102 譲渡所得の申告期限」）。扱いは個人の状況で変わるため、詳しくは税理士や税務署に確認してください。

投資用の区分マンションを買う人は、家賃と利回りから価格を判断することが多いため、家賃の下落は売却価格にも影響します。売却の相談先がグループ会社に限られるかも確認しておきましょう。

相談前の準備と、教材セット・セミナー・個別相談の流れ

相談の前に、年収・勤務先・勤続年数、自己資金と今ある借入、投資の目的と保有期間、希望エリアを整理しておきます。北関東の地元の物件とも比べながら検討したい方は、北関東の不動産投資とは？栃木・群馬・茨城の特徴とエリア選びの考え方も参考にしてください。担当者への質問例は次のとおりです。

「この価格は、どの物件と比べて決めていますか？」
「収支表の管理費は、建物の管理費と賃貸管理の手数料のどちらですか？」
「修繕積立金の値上げや一時金の予定はありますか？」
「賃貸管理は管理委託ですか、サブリースですか？解約の条件はどうなっていますか？」

説明を聞きながら残す、3つのメモ

メモすること	記入欄
説明を聞いて分かったこと	＿＿＿＿＿
数字や資料で確認したいこと	＿＿＿＿＿
個別相談で聞きたいこと	＿＿＿＿＿

講座で説明されなかったことは、分からないまま埋めず、個別に確認する項目として残してください。スマートフォンのメモに書き写すか、印刷して使えます。

公式サイトでは、次の3つの窓口が案内されています。

教材セット（資料請求）：申込ページで氏名・住所・メールアドレス・電話番号などを入力し、郵送かデジタルブック、または両方で受け取る
セミナー：申込ページから申し込む。オンラインでも開催されている
個別無料相談会：公式サイトのトップページで、都合の良い時間と場所で実施でき、オンラインでも開催していると案内されている。開催方法や申込みは、公式サイトの最新案内を確認する

セールスポリシーには、資料を請求すると、電話・郵便・メール・ショートメッセージなどで、セミナーや個別相談の案内が届く場合があると書かれています。申込みは売買契約とは別の手続きです。購入するかどうかは、売買契約書と重要事項説明書の内容を確認したうえで判断します。

確認するポイントを整理できたら、講座の内容を見てみる

区分マンション投資も選択肢に入れている方は、シノケンハーモニーのオンライン投資講座の案内を確認できます。上の質問例と3つのメモを手元に置き、説明で分かったことと、個別に確認したいことを分けておきましょう。

シノケンハーモニーのオンライン講座を確認する

※外部の公式案内ページ（株式会社シノケンハーモニー）へ移動します。受講方法・申込条件はリンク先でご確認ください。