MIRAP（ミラップ）について、「どんな物件を扱っているのか」「費用はどう考えればいいのか」「資料請求をしても大丈夫か」と気になっている方も多いのではないでしょうか。
結論から言うと、MIRAPは都市部のコンパクトタイプのマンションを中心に、物件の提案から購入後の管理・売却の相談までをまとめて扱う不動産投資サービスです。管理を任せながら都市部のマンションを保有したい会社員にとって、比較検討の候補になります。一方で、管理の費用や家賃保証の条件など、公式サイトだけでは分からない点もあるため、契約前の確認が欠かせません。
この記事では、不動産業界12年目の実務者として、MIRAPの特徴と注意点、費用や収支の確認方法、資料請求や面談の前に整理しておきたい質問をまとめます。
この記事の要点
- MIRAPは株式会社SURE INNOVATION（シュアーイノベーション）が運営する不動産投資サービス
- 公式サイトでは、取扱物件のほとんどが都市部の築浅・コンパクトタイプのマンションと説明されている
- 毎月の負担は、物件価格・借入条件・家賃・各種費用によって大きく変わる
- 管理の費用、家賃保証、修繕、売却の条件は、契約前に書面で確認したい
MIRAP（ミラップ）とは？サービスの概要と運営会社
MIRAPは、投資用マンションの購入から運用・売却までをサポートする不動産投資サービスです。公式サイトでは、物件の提案から購入後の管理、売却までをワンストップで提供すると説明しています。
MIRAPのサービス概要
公式サイトでは、独自のAIを使ったエリア選定や、自社開発の業務効率化ツールの活用を特徴として紹介しています。購入までの流れは、資料の受け取り、面談前のヒアリング、オンライン面談、ライフプランニングを経て、申し込み・売買契約へ進む形です。購入後の管理や売却については、MIRAPのサイト上で、管理は「MIRAP ASSET MANAGEMENT」、売却は「MIRAP DOOR」として案内されています。
取り扱う物件の特徴
公式サイトのよくある質問では、取扱物件の99％が「都市部×築浅×コンパクトタイプのマンション」と説明されています（2026年10月時点の記載）。対象エリアとして挙げられているのは、大阪・神戸・京都を中心とした関西と、首都圏・中部などの都市部です。
コンパクトタイプのマンションとは、ワンルームや1Kなど単身者向けの小さめの住戸を指すことが多く、マンションの一室単位で購入する「区分マンション投資」にあたります。
公式サイトでは、北関東（茨城・栃木・群馬）の物件についての記載は確認できませんでした。エリアにこだわりがある方は、面談の際に確認しておくと安心です。
運営会社の基本情報
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 会社名 | 株式会社SURE INNOVATION（シュアーイノベーション） |
| 本社 | 大阪府大阪市中央区本町3-1-10 PMO EX本町12階 |
| 設立 | 2017年9月29日 |
| 事業内容 | 不動産投資サービス「MIRAP」の運営（不動産売買仲介、不動産販売、不動産管理など）ほか |
※2026年10月時点で運営会社の公式サイトに記載されている内容です。最新情報は公式サイトでご確認ください。
不動産会社を比べるときは、会社の規模や広告の印象だけでなく、宅地建物取引業の免許も確認しておきましょう。宅建業者として登録されている情報は国土交通省の「建設業者・宅建業者等企業情報検索システム」、行政処分の情報は同じく国土交通省の「ネガティブ情報等検索サイト」で、誰でも調べられます。
MIRAPの特徴とメリット
MIRAPの主な特徴は、物件のタイプを絞っていること、購入から管理・売却までの窓口がまとまっていること、購入後の状況をアプリで確認できることです。ここでは公式サイトで確認できる内容をもとに、読者にとっての利点と、あわせて意識したい点を整理します。
物件を都市部のコンパクトタイプに絞っている
公式サイトでは、物件を都市部・築浅・コンパクトタイプに絞ることで物件価格を抑え、借入の枠を有効に使えると説明しています。対象エリアも、賃貸需要の高い都市部としています。物件のタイプがそろっているため、提案された物件どうしを比べやすい面があります。
一方で、物件の種類が絞られている分、地方の物件や一棟物件を検討したい方には選択肢が合わない可能性があります。
購入から管理・売却まで、まとめて相談できる
物件選びから購入後の管理、将来の売却まで、同じサービスの窓口で相談できるのは、初めて不動産投資をする方にとって分かりやすい仕組みです。購入後に「管理はどこに頼めばいいのか」と迷う場面も減らせます。
購入・管理・売却をまとめて相談する場合も、他社の条件と比較し、管理委託先や売却の依頼先を変更できるか確認しましょう。
購入後の書類や収支をアプリで確認できる
公式サイトでは、購入後の書類管理や、家賃の入金・収支の状況をアプリで確認できると説明しています。紙の明細を保管したり、必要なときに書類を探したりする手間を減らせる可能性があります。
オンラインで面談を受けられる
購入までの流れには「オンライン面談」が含まれています。平日の日中に店舗へ出向く時間を取りにくい会社員でも、検討を進めやすい仕組みです。
MIRAPを検討する前に知っておきたいリスク・注意点
MIRAPに限らず、マンション投資には空室・金利・修繕・売却のリスクがあります。大切なのは、「不動産投資そのもののリスク」と「契約条件によって変わる点」を分けて考えることです。
| 区分 | 主な内容 | 確認する場所 |
|---|---|---|
| 不動産投資全般のリスク | 空室、家賃の下落、金利の上昇、修繕費の増加、売却価格の下落 | 物件の収支シミュレーション、周辺の家賃相場 |
| 契約条件で変わる点 | 管理の業務範囲と費用、家賃保証の内容、契約期間と解約条件 | 管理委託契約書、家賃保証の契約書、重要事項の説明 |
空室・家賃下落のリスク
都市部の単身者向け住戸は賃貸需要が見込みやすいと言われますが、空室がゼロになるわけではありません。区分マンションは1室だけの投資なので、空室になるとその期間の家賃収入はなくなります。築年数が進むにつれて家賃が下がる可能性もあります。
確認方法：提案された物件の周辺で、同じ広さ・築年数の部屋がいくらで募集されているかを賃貸サイトで見ておきましょう。収支表の家賃が相場より高く設定されていないかの目安になります。
金利上昇と返済のリスク
投資用ローンは変動金利で借りるケースも多く、その場合は金利が上がると毎月の返済額が増えます。家賃収入でローン返済をまかなう計画では、金利の変化によって毎月の手残りがマイナスになることもあります。
確認方法：提示された金利だけでなく、金利が上がった場合の返済額も試算してもらいましょう。当サイトの収益物件 かんたん収支シミュレーションでも、金利を変えたときの返済額を確認できます。
管理費・修繕積立金・設備交換の費用
区分マンションでは、賃貸管理の費用とは別に、マンション全体の「管理費」と「修繕積立金」を毎月支払います。修繕積立金は、建物の長期修繕計画に合わせて途中で値上がりすることがあります。
さらに、入居者が入れ替わるときの原状回復のうち、経年劣化や通常の使用による傷みの部分（入居者の負担にならない部分）や、エアコン・給湯器などの設備交換は、オーナーの負担になるのが一般的です。これらが収支表にどこまで含まれているかは提案ごとに異なります。含まれていない場合、購入後の手残りは収支表より少なくなります。
確認方法：収支表に「修繕積立金の将来の値上がり」「原状回復」「設備交換」が入っているかを確認しましょう。マンションの長期修繕計画や、管理組合の修繕積立金の残高も見せてもらえるか聞いてみてください。
売却時の価格と流動性
不動産は、株式のようにすぐに売れる資産ではありません。売却価格は、売るときの金利や家賃、築年数、周辺の取引事例などで決まります。売却価格がローンの残高を下回ると、差額を自己資金で用意しなければ売却できません。
確認方法：「10年後・20年後に売る場合、ローンの残高はいくらになるか」「同じような築年数の物件はいくらで取引されているか」を確認しておくと、売却（出口）のイメージをつかみやすくなります。
家賃保証は仕組みと条件を確認する
公式サイトでは、購入後の運用サービスの内容として「家賃保証」が挙げられています。ただし、家賃保証と一口に言っても、物件を一括で借り上げる仕組み、空室のときに家賃を補う仕組み、入居者が家賃を滞納したときに保証する仕組みなど、内容はさまざまです。
どの仕組みかによって、保証される範囲や金額、条件は大きく変わります。「保証がある」ことだけで安心せず、次の点を契約書で確認しましょう。
- 保証の対象（空室時か、滞納時か、一括借り上げか）
- 保証される金額（家賃の何割か）
- 保証が始まるまでの期間（免責期間）
- 保証額が見直される時期と条件
- 契約期間と、オーナー側から解約する場合の条件
MIRAPの費用と収支はどう確認する？
MIRAPを検討するときは、毎月の負担額だけで判断せず、購入時・保有中・売却時の3つの段階に分けて費用と収支を確認することが大切です。
毎月の負担は条件によって大きく変わる
マンション投資の毎月の実質的な負担は、物件価格、借入額と金利・期間、家賃、管理や修繕の費用、空室の有無によって変わります。広告や資料で毎月の負担額の例が示されている場合は、その金額がどの物件・どの家賃・どの借入条件を前提にしているかを確認しましょう。
前提が自分の条件と違えば、実際の負担も変わります。面談では、提案された物件について「家賃」「ローン返済額」「各種費用」の内訳を出してもらうと比べやすくなります。
購入時にかかる費用
公式サイトのよくある質問では、初期手数料も含めてローンに組み込める場合があると説明しつつ、物件や金融機関の条件によって大きく異なると注記しています。
初期費用をローンに含めると、手元の資金は少なく済みますが、借入額が増える分、毎月の返済額や売却時のローン残高は大きくなります。購入時の費用は、登記費用、ローンの事務手数料、火災保険料などの内訳を一覧で出してもらうと確認しやすくなります。
保有中にかかる費用
保有中の主な支出と、収入が減る要因は次のとおりです。
主な支出
- ローンの返済（元金と利息）
- 賃貸管理の費用
- マンションの管理費・修繕積立金
- 固定資産税・都市計画税
- 原状回復・設備交換の費用
収入が減る要因
- 空室期間の家賃収入の減少（支出ではありませんが、手元に残るお金が減ります）
賃貸管理の費用を比べるときは、金額だけでなく、次の3点を確認しましょう。
- 業務の範囲：入居者の募集、家賃の集金、入居者からの問い合わせ対応、退去時の立ち会い、設備の故障対応など、どこまでが基本の費用に含まれるか
- 税込か税別か：表示されている金額が税込か税別か
- 追加費用：入居者が決まったときの広告料、更新の手続き、家賃保証の利用料など、基本の費用とは別にかかるものがあるか
管理の費用は、一般的には家賃の3〜5％程度を目安にする会社が多いものの、会社や契約内容によって異なります。管理会社の業務内容については、不動産管理会社とは？仕事内容・手数料・契約で確認したいことでも詳しく解説しています。
売却まで含めて収支を確認する
キャッシュフローとは、家賃収入から支出とローン返済を差し引いて、手元に残るお金のことです。不動産投資の損益は、保有中のキャッシュフローだけでも、売却価格とローン残高の差だけでも判断できません。
購入から売却までの損益は、おおまかに次の要素で決まります。
- 購入時に出した自己資金（頭金・初期費用）
- 保有期間中のキャッシュフローの合計（税金の負担・還付も含む）
- 売却価格から、売却時の費用（仲介手数料など）と売却益にかかる税金を差し引いた金額
- 売却時のローン残高
たとえば、売却価格がローン残高を上回っても、保有中の持ち出しの合計や購入時の自己資金、売却時の費用・税金を差し引くと、全体では損失になることがあります。購入を判断するときは、「購入から売却までの合計で、手元にいくら残る見込みか」まで確認するのがおすすめです。
なお、税金の扱いは収入や物件によって変わります。節税を目的に検討する場合は、効果が続く期間や条件も含めて、税理士などの専門家に相談してください。
MIRAPが向いている人・慎重に検討したい人
MIRAPは、管理を任せながら都市部のマンションを長期で保有したい会社員と相性が良いサービスです。一方で、地方の物件や一棟物件を検討したい人や、毎月の手残りを重視する人は、ほかの選択肢とも比べて判断したほうがよいでしょう。
検討してみる価値がある人
- 都市部のマンションに投資したい会社員
- 管理や入居者対応にかける時間を取りにくい人
- 購入後の書類や収支をアプリで把握したい人
- ライフプランとあわせて投資の相談をしたい人
慎重に検討したい人
- 北関東など、地方の物件に投資したい人
- 一棟アパート・マンションを検討している人
- 毎月の手残り（キャッシュフロー）を重視する人
- 自己資金をほとんど入れず、借入額が大きくなる人
MIRAPの資料請求・面談の前に確認したいこと
資料請求や面談は、物件を買うかどうかを決める場ではなく、判断の材料を集める場です。事前に聞きたいことを決めておくと、提案を比べやすくなります。
資料請求から購入までの流れ
公式サイトに掲載されている流れは、次の6つのステップです。
- 資料を受け取る
- 面談前の簡単なヒアリング
- オンライン面談
- ライフプランニング
- 申し込み・売買契約
- 物件の引き渡し・アプリで物件管理
資料請求は、公式サイトで無料と案内されています。面談を受けたからといって、購入しなければならないわけではありません。
担当者への質問例
面談では、次のような質問をそのまま使ってみてください。
物件・収支について
- 「この物件の家賃は、周辺の同じ条件の部屋と比べてどうですか？」
- 「収支表には、修繕積立金の値上がりと、原状回復・設備交換の費用は入っていますか？」
- 「金利が上がった場合の返済額も試算してもらえますか？」
管理・家賃保証について
- 「管理の費用はいくらで、どの業務が含まれていますか？ 税込ですか？」
- 「家賃保証はどんな仕組みで、保証額や見直しの条件はどうなっていますか？」
- 「管理や家賃保証の契約を解約する場合の条件は、どこで確認できますか？」
売却について
- 「10年後に売る場合、ローン残高と想定される売却価格はどのくらいですか？」
- 「売却時にかかる費用と、相談先の選び方を教えてください。」
回答は口頭だけでなく、資料や書面で受け取っておきましょう。ほかの投資方法や物件と並べて比べるときの材料になります。
補足｜都市型マンション投資と北関東の一棟投資の違い
MIRAPが主に扱う都市部の区分マンションと、当サイトで主に解説している北関東の一棟アパート・マンションは、同じ不動産投資でも性質が異なります。どちらが優れているかではなく、自分の目的や関われる時間に合うほうを選ぶことが大切です。
| 比較項目 | 都市部の区分マンション | 北関東の一棟物件 |
|---|---|---|
| 購入単位 | マンションの一室 | 建物全体（土地を含む） |
| 空室の影響 | 1室のため、空室になると家賃収入がなくなる | 戸数が多いと、空室の影響が分散しやすい |
| 修繕 | 建物全体の修繕は管理組合が計画し、オーナーは管理費・修繕積立金を負担 | 建物全体の修繕をオーナーが判断・負担する |
| 手間 | 管理を任せれば比較的少ない | 管理会社と相談しながら判断する場面が多い |
北関東の一棟投資の考え方は、北関東の不動産投資とは？栃木・群馬・茨城の特徴とエリア選びの考え方で解説しています。
MIRAPに関するよくある質問
Q. MIRAPの運営会社はどこですか？
A. 株式会社SURE INNOVATION（シュアーイノベーション）です。本社は大阪市中央区で、2017年9月に設立されています（2026年10月時点の公式サイトの記載）。
Q. MIRAPではどんな物件を扱っていますか？
A. 公式サイトでは、取扱物件の99％が都市部の築浅・コンパクトタイプのマンションと説明されています。主なエリアは、関西・首都圏・中部などの都市部です。
Q. 自己資金がなくても始められますか？
A. 公式サイトでは、初期手数料を含めてローンに組み込める場合があると説明しています。ただし、物件や金融機関の条件によって大きく異なります。借入額が増えると、毎月の返済や売却時の負担も大きくなる点に注意が必要です。
Q. 購入後の家賃や収支はどうやって確認しますか？
A. 公式サイトでは、書類管理、家賃の入金、収支の状況をアプリで確認できると説明しています。
Q. 北関東の物件も扱っていますか？
A. 公式サイトでは、北関東の物件についての記載は確認できませんでした。気になる場合は、資料請求や面談の際に確認してみてください。
まとめ
MIRAP（ミラップ）は、都市部のコンパクトタイプのマンションを中心に、購入から管理・売却の相談までをまとめて扱う不動産投資サービスです。管理を任せながら長期で保有したい会社員にとって、比較検討の候補になります。
一方で、毎月の負担は物件や借入の条件で変わり、管理の費用や家賃保証の条件は公式サイトだけでは分かりません。検討するときは、次の3点を確認してから判断しましょう。
- 収支表に、修繕積立金の値上がり・原状回復・設備交換・金利の上昇が反映されているか
- 管理の業務範囲と費用、家賃保証の仕組みと解約条件を、契約書で確認したか
- 購入時の自己資金から売却時の費用・税金まで含めて、全体の収支を見たか
上の3点を確かめる材料として、まずは公式サイトで取扱物件やサービスの流れを確認しておくと、資料請求や面談で聞きたいことを整理しやすくなります。
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※毎月の負担や収支は、物件価格・借入条件・家賃・各種費用によって変わります。管理の費用や家賃保証の条件は、契約前に書面で確認してください。
