このブログでは、不動産会社の“リアルな一日”を、一般視点から少しゆるめにお届けします。「これから不動産業界で働いてみたい」「管理会社って何してるの？」
そんな方に、少しでも身近に感じてもらえたら嬉しいです。
今日は、
これから不動産投資を始めようとしている方から、
購入前の相談を受けました。
「利回りが10％を超えていて、
価格も安いんですけど、
どう思いますか？」
資料を見ると、
たしかに数字だけ見れば悪くありません。
立地も、
地図上ではそこそこ。
初心者の方が
「お、いいかも」と思うのも無理はない物件でした。
でも、
管理の仕事をしている私は、
正直、少し引っかかりました。
この感覚は、
数字や資料だけでは説明しづらいものです。
今日は、
そんな管理スタッフの本音として、
「この物件は買わない方がいい」と感じる理由を、
正直に書いてみようと思います。
利回りが高い＝良い物件、ではない
不動産投資を始めたばかりの方が、
一番最初に見る数字。
それが、
利回りだと思います。
「利回り10％」
「利回り12％」
この数字を見ると、
どうしても魅力的に感じます。
でも、
管理の現場にいると、
はっきり言えることがあります。
利回りが高い物件ほど、
管理が大変なケースが多い。
これは、
感覚ではなく、経験です。
なぜ利回りが高く見えるのか。
その理由を、
一つずつ分解してみます。
まず、
価格が安い。
安い理由は、
・築年数がかなり古い
・過去にトラブルが多い
・エリアの需要が弱い
こうした要素が重なっていることがほとんどです。
表面利回りは、
「家賃 ÷ 価格」で計算されます。
つまり、
価格が下がれば、利回りは簡単に上がるのです。
でも、
管理の現場では、
こんな計算はしません。
・修繕費はいくらかかりそうか
・空室期間はどれくらいか
・入居者の入れ替わりは激しくないか
こうした
お金と手間の現実を見ています。
利回りが高い物件ほど、
修繕が突発的に発生します。
給湯器。
配管。
屋根。
「想定外」が頻繁に起きます。
結果として、
帳簿上の利回りと、
実際に残るお金が、
大きくズレていきます。
さらに、
入居者層も影響します。
家賃が安い物件は、
どうしても
トラブルが起きやすくなります。
音。
ゴミ。
支払い。
管理会社としては、
対応に追われる時間が増えます。
オーナーさまも、
精神的に疲れていきます。
「思っていた不動産投資と違う」
そう感じてしまい、
早い段階で手放す方も少なくありません。
管理スタッフの立場から言うと、
初心者の方ほど、
利回りよりも安定性を見てほしいと思います。
数字が少し控えめでも、
・修繕履歴がはっきりしている
・エリアの需要が安定している
・管理しやすい建物
こうした物件の方が、
長く続きます。
今日相談を受けた物件も、
「利回り」は魅力的でした。
でも、
管理目線では、
少し不安が残りました。
だからこそ、
私はこう伝えました。
「数字は悪くないですが、
長く持つなら、
もう一度よく考えた方がいいと思います」
この一言は、
営業目線では、
言いづらいかもしれません。
でも、
管理スタッフとしては、
とても大切な本音です。
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