このブログでは、不動産会社の一日を、少しゆるめにお届けします。
「これから不動産業界で働いてみたい」「管理会社って何してるの？」
の疑問にお答え!
初心者の方が物件を選ぶとき、
どうしても気になってしまうポイントがあります。
それが、
価格の安さと利回りの高さです。
「安く買えて、利回りが高い」
一見すると、
とても魅力的に見えます。
実際に、
市場にはそういった物件も多くあります。
でも、
管理の現場から見ると、
ここには一つ大きな落とし穴があります。
それが、
修繕リスクが読みにくいことです。
つまり、
「これからどれくらいお金がかかるのか分からない」
という状態です。
これは、
初心者にとってかなり大きなリスクになります。
例えば、
築年数がかなり古い物件。
外観はそこまで悪く見えなくても、
中身は見えない部分が多くあります。
・配管の劣化
・給排水設備の状態
・電気系統の老朽化
こういった部分は、
実際にトラブルが起きてから
問題になるケースが多いです。
そして一度トラブルが起きると、
「想定外の出費」
が一気に出てきます。
数万円で済むこともあれば、
数十万円、場合によってはそれ以上になることもあります。
これが、
運用を不安定にする原因になります。
初心者の方におすすめしたいのは、
「分かりやすい物件」を選ぶことです。
具体的には、
・修繕履歴がしっかりしている
・大きな工事がすでに終わっている
・設備の状態が把握できる
こういった物件です。
こうした情報が揃っていると、
将来のリスクがある程度予測できます。
そして、
予測できるということは、
準備ができるということです。
もう一つ大事なのが、
**「極端に古すぎない物件」**を選ぶことです。
もちろん、
築年数が古くても
しっかり管理されている物件もあります。
ただ、
初心者のうちは
・築20〜30年前後
・大規模修繕の履歴がある
こういった
比較的バランスの良い物件の方が、
安心して運用できます。
ここでよくあるのが、
「最初は安い物件で練習しよう」
という考え方です。
一見、合理的に見えます。
でも実際は、
安い物件ほど難易度が高いことが多いです。
・トラブルが多い
・入居付けが難しい
・修繕の判断が難しい
結果として、
経験がない状態で
難しい運用をすることになります。
これは、
かなりハードルが高いです。
管理スタッフとして見ていると、
うまくいっているオーナーさんほど、
最初から「扱いやすい物件」を選んでいます。
派手ではないですが、
リスクが読みやすい。
そして、
安定して運用できる。
この違いは、
とても大きいです。
不動産投資では、
「安さ＝安全」ではありません。
むしろ、
「分かりやすさ＝安心」
と考えた方がうまくいきます。
・どこにお金がかかるのか
・いつ頃修繕が必要になりそうか
こうしたことが見えている物件は、
運用がとてもやりやすいです。
最初の一棟では、
この「読みやすさ」を意識してみてください。
それだけで、
不安がかなり減ります。
そして結果として、
安定した投資につながっていきます。
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