このブログでは、不動産会社の一日を、少しゆるめにお届けします。
「収益不動産とは？」「管理会社って何してるの？」
の疑問にお答え!
ここで意識してほしいのは、
**「良いかどうか」ではなく
「選ばれるかどうか」**です。
不動産投資では、
どれだけ条件が整っていても、
最終的に入居者に選ばれなければ意味がありません。
つまり、
この章で見るべきポイントは一つです。
👉 この物件は他と比べて選ばれるのか？
ここを徹底的にチェックしていきます。
■今回の物件スペックの整理
まずは前提を整理します。
・築28年（軽量鉄骨）
・間取り：2DK
・戸数：4戸
・外観：一般的
・設備：特に強みなし
一見すると、
「普通のアパート」です。
ここがポイントです。
“普通”は一番判断が難しいです。
■チェック① 間取りは今の需要に合っているか
まず見るべきは間取りです。
今回の物件は「2DK」。
このタイプは、
一昔前までは主流でした。
ただ現在は、
👉 1LDKや2LDKが主流
になりつつあります。
理由はシンプルで、
・リビングを重視する生活スタイル
・在宅時間の増加
こうした変化です。
その結果、
2DKは少しずつ選ばれにくくなっています。
もちろん、
完全に需要がないわけではありません。
ただし、
👉 「あえて選ばれる理由が弱い」
これが現実です。
つまりこの時点で、
競争において一歩不利なポジションにいます。
■チェック② 築年数のポジション
次に築年数です。
築28年。
これは非常に重要なゾーンです。
なぜなら、
👉 「古すぎないが、新しくもない」
というポジションだからです。
ここで比較対象を考えてみてください。
・築10年 → きれいで人気
・築40年 → 家賃が安くて割り切り需要あり
この2つに対して、
築28年はどうでしょうか。
・そこまで安くない
・そこまで新しくもない
つまり、
👉 中途半端なポジションです。
このゾーンは、
実は一番競争が厳しいです。
なぜなら、
「決め手がない」からです。
■チェック③ 見た目・第一印象
ここは意外と重要です。
入居者は最初に、
👉「写真」
👉「外観」
で判断します。
今回の物件は、
・外観：普通
・特徴：なし
つまり、
👉 スルーされやすい物件です。
ここで考えてほしいのは、
「10件並んだ中でクリックされるか？」
という視点です。
特別にきれいでもなく、
デザイン性もない場合、
一覧の中に埋もれる可能性が高いです。
■チェック④ 強みはあるか？
ここが一番重要です。
どんな物件でもいいので、
一つは聞いてみてください。
👉「この物件の強みは何？」
今回の物件の場合、
・価格 → 購入者目線
・利回り → 購入者目線
であり、
👉 入居者にとっての強みが弱い
という状態です。
これは非常に危険です。
なぜなら、
入居者は利回りでは選ばないからです。
・住みやすさ
・きれいさ
・便利さ
こういった要素で判断します。
この視点で見ると、
今回の物件は
👉 「決め手に欠ける」
と言えます。
■チェック⑤ 競合と並べたときの位置
ここで重要なのが、
単体ではなく「比較」です。
同じエリアに、
・築20年の1LDK
・築30年のリフォーム済み物件
があった場合、
今回の物件はどう見えるか。
答えはシンプルです。
👉 優先順位が下がる可能性が高い
つまり、
後回しにされる物件です。
これが続くと、
どうなるか。
👉 空室が長引きます。
■物件スペック評価まとめ
ここまで整理します。
・間取り → やや時代遅れ
・築年数 → 中途半端ゾーン
・外観 → 普通
・強み → ほぼなし
・競争 → 不利になりやすい
■最終評価
👉 評価：△〜×（やや厳しい）
■初心者にとっての意味
このレベルの物件は、
👉「絶対ダメではない」
👉「でもラクではない」
というポジションです。
つまり、
・家賃調整
・リフォーム
・募集戦略
こうした工夫が必要になります。
初心者が最初に持つには、
少し難易度が高いタイプです。
■この時点での判断
エリアも△、
物件も△〜×。
この時点で、
👉「他でカバーできるか？」
という判断になります。
つまり、
・収支がかなり良い
・リスクが低い
このどちらかが必要です。
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