このブログでは、不動産会社の一日を、少しゆるめにお届けします。
「収益不動産とは？」「管理会社って何してるの？」
の疑問にお答え!
「見えないリスクをどう捉えるか」
です。
不動産投資で後悔するケースの多くは、
この部分に集中しています。
なぜなら、
👉 問題は「買った後」に出てくるからです。
そしてその多くは、
事前に“完全には見えない”ものです。
だからこそ、
どこまで想像できるか
ここが非常に重要になります。
■今回の物件のリスク前提
今回のモデル物件で、
気になるポイントを整理します。
・築28年（軽量鉄骨）
・修繕履歴：不明
・外観：やや劣化あり
・競合：同条件多数
この中でも特に重要なのが、
👉 修繕と競合です。
■チェック① 修繕履歴が不明というリスク
まず一番大きいポイントです。
👉 修繕履歴が分からない
これはかなり重要なサインです。
築28年ということは、
・屋根
・外壁
・配管
・給湯器
こういった設備が、
👉 いつ何をやっていてもおかしくない状態
です。
にもかかわらず、
それが分からない。
これはどういう状態かというと、
👉 「いつお金が出ていくか読めない」状態
です。
■具体的に何が起きるか
例えば、購入後に
・外壁塗装（100〜200万円）
・給湯器交換（数十万円）
・配管トラブル
こういったものが重なると、
👉 数年分の利益が一気に消える
可能性があります。
ここで重要なのは、
👉 壊れること自体は問題ではない
という点です。
問題なのは、
👉 「いつ・どれくらいかかるか分からない」こと
です。
これが一番怖いです。
■チェック② 軽量鉄骨という構造の注意点
軽量鉄骨自体が悪いわけではありません。
ただし、築年数が進むと、
・錆
・接合部の劣化
こういった部分のチェックが必要になります。
ここも、
👉 履歴がないと判断が難しい
ポイントです。
つまり、
構造的にも
👉 情報不足＝リスク増大
という状態です。
■チェック③ 競合リスク
次に重要なのが、
👉 周辺の競争環境です。
今回の物件は、
・同価格帯
・同間取り
・同築年数
の物件が多い想定です。
これはどういう状態かというと、
👉 常に比較され続ける物件です。
この状態になると、
・家賃を下げる
・条件を緩める
といった対応が必要になります。
■競合が強いと何が起きるか
例えば、
・近くにリフォーム済み物件が出る
・家賃を下げた物件が出る
こうなると、
👉 一気に決まりにくくなります。
そしてその結果、
・空室期間が伸びる
・家賃を下げる
という流れになります。
これは、
ゆっくりですが確実に効いてきます。
■チェック④ 「すでに空室がある」という事実
今回の物件は、
👉 すでに1室空いている
これも重要なサインです。
考えるべきは、
👉 なぜ空いているのか？
です。
・たまたま退去しただけなのか
・決まりにくい理由があるのか
ここを確認しないまま進むと、
👉 同じ問題を引き継ぐ可能性があります。
■チェック⑤ 複合リスクとして見る
ここまでのポイントをまとめると、
・修繕 → 読めない
・競合 → 多い
・物件力 → 弱い
・収支 → 余裕なし
これらは単体でもリスクですが、
👉 組み合わさると一気に難易度が上がります
例えば、
・修繕が発生
・同時に空室が長引く
こうなると、
👉 キャッシュフローが一気に崩れる
可能性があります。
■リスク評価まとめ
整理します。
・修繕リスク → 高い
・競合リスク → 中〜高
・空室リスク → すでに顕在化
・予測可能性 → 低い
■最終評価
👉 評価：×（初心者には厳しい）
■初心者にとっての意味
この物件の一番の問題は、
👉 「コントロールしにくいリスクが多い」ことです。
初心者が最初に持つべき物件は、
・シンプル
・予測しやすい
・コントロールできる
この3つが重要です。
しかし今回の物件は、
👉 その逆に近い状態です。
■ここまでの総合評価（暫定）
・エリア：△
・物件：△〜×
・収支：△
・リスク：×
この時点で、
👉 かなり厳しい判断に近づいています。
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