不動産投資の目的と予算の決め方｜収益物件を探す前に整理したい3つのステップ

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「不動産投資を始めたいけれど、物件を探す前に何を決めておけばいいのか分からない」という方は多いのではないでしょうか。

結論として、収益物件を探す前に決めておきたいのは「不動産投資の目的」と「予算」の2つです。目的が決まると、見るべき物件の条件が絞られます。予算が決まると、「買えるかどうか」ではなく「買った後も持ち続けられるかどうか」で物件を判断できるようになります。

この記事では、不動産投資の目的の決め方、自己資金と融資から予算を出す手順、収支計画で確認する項目を、3つのステップで解説します。北関東（栃木・群馬・茨城）をはじめとした地方の収益物件を前提に、取引や管理の実務で確認されるポイントもあわせて整理しました。

結論｜物件を探す前に決めておきたい3つのこと

収益物件の購入前に整理しておきたいのは、次の3つです。

目的：不動産投資で何を得たいのか、いつまで保有するのか
予算：自己資金をどう配分し、いくらまでなら無理なく返済できるのか
収支計画：空室や修繕で収入が下振れしても、持ち続けられるのか

決める順番は「目的→予算→収支計画」です。物件を先に見てから目的や予算を後付けすると、気に入った物件に合わせて計画を甘くしやすくなります。

なぜ物件探しの前に目的と予算を決めるのか

目的と予算を先に決める理由は、判断の基準がないまま物件を見ると、利回りや価格といった目に入りやすい数字だけで比較してしまうためです。

収益物件の取引の現場では、「良い物件があれば教えてください」という相談から物件探しが始まることが少なくありません。ただ、「良い物件」の中身は目的によって変わります。長く持ち続けたい人と、毎月の手残りを重視する人とでは、選ぶエリアも築年数も構造も違ってきます。

基準が言葉になっていないと、不動産会社の担当者も紹介する物件を絞り込めません。その結果、販売資料の中で数字が目立つ物件に目が向きやすくなります。代表的なのが、表面利回り（年間の家賃収入を物件価格で割った簡易的な指標）が高い物件です。

地方の収益物件では、利回りが高いことには理由があります。空室が多い、修繕が先送りされている、家賃設定が周辺の実態より高い、といった事情が数字の裏側にあるケースです。目的と予算が決まっていれば、「この物件は自分の目的に合うのか」「この修繕費を自分の予算で負担できるのか」という問いで確認できます。

ステップ1｜不動産投資の目的を決める

不動産投資の目的は、「何を得たいのか」と「いつまで保有するのか」をセットで決めます。目的によって、物件を見るときに重視するポイントが変わるためです。

目的別に変わる、物件選びのポイント

代表的な4つの目的と、それぞれで重視したいこと・注意したい点を整理します。

目的	重視したいこと	注意したい点
長期の資産形成	賃貸需要が長く続くエリアか。建物を長く使える状態か	返済が終わる頃の築年数と修繕費。売却や建て替えの見通し
毎月の副収入	返済と経費を引いた後に手元に残る金額。管理を任せられる体制	空室や修繕で手残りは変わる。満室想定の数字だけで考えない
節税	建物の構造・築年数と減価償却の関係	帳簿上の赤字と手元の現金は別。売却時の税金や制度の見直しにも注意
相続対策	家族が引き継ぎやすい立地・管理状態か	相続税の評価方法は見直しが続いている。引き継ぐ人の負担にならないか

目的が複数ある場合は、優先順位をつけておきます。迷う物件に出会ったとき、どの目的を優先するかが決まっていれば、判断がぶれにくくなります。

節税・相続を目的にするときの注意点

節税や相続対策を主な目的にする場合は、賃貸経営として成り立つかどうかを先に確認することが重要です。税金の効果だけを基準にすると、入居が決まりにくい物件や、修繕費がかさむ物件を選んでしまう可能性があるためです。

減価償却とは、建物の取得費用を、法律で定められた年数（法定耐用年数）に分けて経費にしていく仕組みです。住宅用の建物の法定耐用年数は、木造が22年、鉄筋コンクリート造が47年など、構造によって異なります。土地は減価償却の対象になりません（参考：国税庁「No.2100 減価償却のあらまし」）。

注意したいのは、減価償却費が「現金の支出を伴わない経費」である一方、ローン返済の元金部分は経費にならない点です。帳簿上の利益と、手元に残る現金は一致しません。税金が減っても現金が不足すれば、修繕や空室への対応が難しくなります。

相続対策についても、制度の見直しが続いています。令和8年度税制改正の大綱では、相続前5年以内に取得した一定の貸付用不動産について、相続税の評価方法を見直す方針が示されました。2027年1月1日以後の相続などから適用するとされています（参考：財務省「令和8年度税制改正の大綱」）。

税制は改正されることがあります。最新の取り扱いは国税庁などの公的な情報を確認し、個別の税額や対策は税理士などの専門家にご相談ください。

「いつまで保有するか」も目的とセットで考える

目的を決めるときは、保有する期間と、最後にどうするか（出口戦略）まで考えておきます。出口戦略とは、売却するのか、持ち続けるのかといった、投資の終わらせ方の計画のことです。

地方の収益物件は、都市部に比べて買い手の数が限られます。売却するときには、次の買主が融資を使えるかどうかが、売りやすさに影響します。築年数が進んだ物件は融資期間が短くなりやすく、買える人が絞られることがあるためです。

「10年ほどで売却する」のか、「返済が終わった後も持ち続ける」のかによって、選ぶ築年数や構造、購入時にかけてよい修繕費は変わります。

目的は1文で書き出しておく

決めた目的は、1文で書き出しておくことをおすすめします。たとえば次のような形です。

「◯歳までに、返済と経費を引いて毎月◯万円が手元に残る物件を1棟持つ。管理は管理会社に委託し、返済が進んだ時点で売却するかを改めて判断する。」

金額と期間、管理の方法、出口の考え方が入っていれば十分です。文章にしておくと、不動産会社や金融機関に相談するときにも条件を伝えやすくなります。

ステップ2｜自己資金と融資から予算を決める

予算は、「借りられる上限額」からではなく、「自己資金の配分」と「無理なく返せる返済額」から逆算して決めます。借りられる金額と、返し続けられる金額は同じではないためです。

自己資金は「頭金・諸費用・予備費」の3つに分ける

自己資金は、全額を頭金に入れるのではなく、次の3つに分けて考えます。

使い道	内容	考え方
頭金	物件価格のうち、借入をせずに自己資金で支払う部分	多いほど返済額は減るが、入れすぎると予備費が薄くなる
購入時の諸費用	仲介手数料、登記費用、不動産取得税、火災保険料、融資の手数料、印紙税、固定資産税などの精算金	物件価格とは別に必要。見積もりを取って確認する
購入後の予備費	購入直後の修繕、空室が続いたときの返済、退去時の原状回復	購入後すぐに使う可能性がある資金として手元に残す

自己資金の目安は、物件価格の1〜3割程度と紹介されることが多いです。ただし、公的な基準があるわけではなく、金融機関や物件、借りる人の状況によって変わります。割合の数字よりも、「諸費用と予備費を確保したうえで、頭金に回せる金額はいくらか」という順番で考えるほうが実態に合います。

諸費用のうち仲介手数料には上限が定められています。売買価格が400万円を超える場合は、「売買価格×3％＋6万円」に消費税を加えた額が上限です。売買価格が800万円以下の物件では、特例により上限が33万円（税込）となる場合があります（参考：国土交通省「不動産取引に関するお知らせ」）。価格の低い地方の物件を検討するときは、媒介契約の際に金額を確認しておきましょう。

予備費については、地方の物件ならではの注意点があります。外壁や屋上防水、給排水設備などの修繕費は、建物の規模や仕様で決まります。物件価格が低いからといって、修繕費も同じ割合で安くなるわけではありません。物件価格を抑えやすい地方では、価格に対する修繕費の割合が大きくなりやすいため、予備費は厚めに見ておくと判断しやすくなります。修繕費の考え方は、収益物件の修繕費との向き合い方で解説しています。

手元の資金や既存の借入を整理する手順は、物件を探す前に自分の資金状況を棚卸しする方法で解説しています。

融資は「いくら借りられるか」より「いくらなら返せるか」で考える

融資の計画では、借入可能額より先に、毎月いくらまでなら無理なく返済できるかを決めます。空室が続いた月でも、給与や手元資金で返済を補える範囲に収まっているかが目安になります。

収益物件への融資は、金融機関によって、対象とするエリア、物件の評価方法、融資期間の考え方が異なります。地方の物件では、地元の地方銀行や信用金庫が相談先になることがあります。一方で、物件の所在地や借りる人の居住地が営業エリア内であることを条件にしている場合もあります。

予算に大きく影響するのが融資期間です。融資期間は、建物の構造や築年数によって短くなることがあります。同じ価格の物件でも、融資期間が短ければ毎月の返済額は増え、手元に残る金額は減ります。

取引の実務では、気に入った物件が見つかってから金融機関に相談し、想定より融資期間が短いと分かって計画を組み直すケースがあります。物件を絞り込む前に、どのくらいの条件で借りられそうかを金融機関に相談しておくと、探す物件の価格帯と築年数を決めやすくなります。

金利は変動します。現在の金利だけを前提にせず、金利が上がった場合の返済額も確認しておきましょう。融資審査で見られるポイントは、不動産投資ローンの基礎知識|融資審査のポイント・自己資金・金融機関の選び方を初心者向けに解説で整理しています。

ステップ3｜収支計画を立てて「持ち続けられるか」を確認する

収支計画では、満室時の家賃収入ではなく、空室と支出を差し引いた後に手元にいくら残るかを確認します。販売資料に書かれている利回りは、満室を想定した数字であることが多いためです。

収益性を見る指標には、表面利回りと実質利回りがあります。表面利回りは、年間の家賃収入を物件価格で割った数字です。実質利回りは、年間の家賃収入から経費を引き、物件価格に購入時の諸費用を加えた金額で割った数字で、実態に近い収益性を表します。2つの数字の差は、「利回りだけで選ぶ」は失敗のもと|満室想定と実質利回りのギャップを計算してみるで計算例とあわせて解説しています。

収支計画に入れておきたい支出

収益物件を保有すると、ローン返済のほかに次のような支出が発生します。

管理委託料：入居者対応や家賃の集金などを管理会社に任せる費用。家賃の3〜5％程度が一般的な目安ですが、会社や契約内容によって異なります
修繕費：設備の故障などの小さな修繕と、外壁・屋上防水・給排水設備などまとまった金額になる修繕
入退去時の費用：退去後の原状回復費用、入居者募集の広告料など
税金：固定資産税・都市計画税
保険料：火災保険・地震保険
共用部の維持費：共用部の電気・水道料金、清掃、消防設備などの点検費用

地方の物件では、販売資料に載っていない支出が購入後に分かることがあります。下水道が整備されていないエリアでは、浄化槽の点検・清掃費用がかかります。エリアによっては、入居者を募集する際に仲介会社へ広告料を支払う慣行もあります。購入前に、売主や管理会社へ「現在、毎年かかっている費用の内訳」を確認しておくと、収支計画の精度が上がります。

収入が下振れした場合も試算する

収支計画は、うまくいった場合だけでなく、下振れした場合も試算します。確認したいのは次の4つです。

空室が想定より長く続いた場合
家賃を下げて募集することになった場合
金利が上がった場合
まとまった修繕が重なった場合

4つのうち1つだけでなく、複数が重なったときに、手元の予備費で何か月対応できるかを見ておきます。考え方は、「最悪のケース」を想定してから判断する3つのストレステストで詳しく解説しています。

試算の結果、収支が合わない場合は、計画の数字を甘くするのではなく、目的か予算に戻って見直します。条件に合わない物件を見送ることも、判断のひとつです。

探したい物件の価格帯がイメージできている場合は、物件価格と想定家賃を入れて試算してみると、予算の感覚をつかみやすくなります。

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北関東など地方の収益物件で意識したいこと

北関東（栃木・群馬・茨城）をはじめとする地方の収益物件は、都市部より購入価格を抑えやすい一方で、目的と予算を決める段階から意識しておきたい特徴があります。

地方の物件の特徴	目的・予算への影響
同じ県内でも、エリアによって賃貸需要が大きく異なる	長期保有が目的なら、価格の安さより、需要が続くエリアかどうかを優先する
車での移動が中心で、駐車場の台数が入居に影響する	駐車場が不足する物件は空室が長引くことがあるため、収支計画の空室を厳しめに見込む
管理会社の選択肢が限られるエリアがある	遠方から投資する場合は、管理を任せられる会社があるかを購入前に確認する

駐車場の台数は、単身者向けで1戸につき1台程度、ファミリー向けで1戸につき2台程度が目安とされますが、地域や物件によって異なります。北関東の投資環境の全体像は、北関東（栃木・群馬・茨城）の不動産投資の基礎知識で整理しています。