このブログでは、不動産会社の一日を、少しゆるめにお届けします。
「収益不動産とは？」「管理会社って何してるの？」
の疑問にお答え!
地方不動産投資について語られるとき、
ほぼ必ず出てくるのが、
👉 「利回りが高い」
という話です。
実際に物件を見てみると、
・15%
・20%
・場合によっては30%以上
といった数字が並びます。
これだけを見ると、
👉「これは儲かりそうだ」
と感じるのは自然です。
ただし、この「儲かる」というイメージは、
いくつかの理由が重なって作られています。
ここではその構造を、
一つずつ分解して見ていきます。
■理由① 物件価格が安い
まず一番大きな要因がこれです。
👉 地方は物件価格が安い
これは間違いありません。
同じような間取り・築年数でも、
・都市部 → 数千万円
・地方 → 数百万円
というケースは珍しくありません。
この差は非常に大きいです。
なぜなら、
👉 初期投資が小さくなるからです。
例えば、
・500万円の物件
・年間家賃収入が80万円
この場合、
👉 利回りは16%になります。
数字だけ見ると、かなり魅力的です。
■ここで重要なポイント
ただしここで注意すべきなのは、
👉 「安いから利回りが高く見える」
という構造です。
つまり、
・収入が特別多いわけではない
・価格が低いから数字が良く見える
というケースが多いのです。
この違いを理解していないと、
👉 「数字に引っ張られる判断」
になってしまいます。
■理由② 参入ハードルが低い
次に大きいのが、
👉 始めやすさです。
地方物件は価格が低いため、
・自己資金が少なくても検討できる
・現金購入も視野に入る
こうした特徴があります。
そのため、
👉「まず一棟持ってみたい」
という初心者にとって、
非常に魅力的に映ります。
実際、
・最初の一棟が地方物件
というケースはかなり多いです。
■しかしここにも落とし穴がある
始めやすいということは、
👉 判断が甘くなりやすい
という側面もあります。
例えば、
・「安いから大丈夫」
・「失敗してもダメージが小さい」
こういった考え方です。
しかし実際には、
👉 安い物件ほど“理由がある”ことが多いです。
・需要が弱い
・立地が悪い
・物件に問題がある
こうした要素が価格に反映されています。
■理由③ 高利回りという“分かりやすさ”
もう一つ重要なのが、
👉 利回りという指標の分かりやすさです。
不動産投資を始めたばかりの人にとって、
・立地の良し悪し
・需要の強さ
・リスクの大きさ
こういったものは判断が難しいです。
その中で、
👉「利回り」という数字は一目で分かります。
・高い → 良さそう
・低い → 微妙
非常にシンプルです。
そのため、
👉 判断基準が利回りに偏りやすい
という傾向があります。
■実際の現場でよくあるパターン
よくあるのが、
👉「利回りが高いから買った」
というケースです。
しかしその後、
・空室が埋まらない
・家賃を下げる
・修繕がかかる
こうした問題が出てきます。
その結果、
👉 思ったほど回らない
という状態になります。
■理由④ 都市部との比較で魅力的に見える
もう一つの要因が、
👉 都市部との比較です。
都市部の物件は、
・価格が高い
・利回りが低い（5〜7%程度）
これに対して地方は、
・価格が安い
・利回りが高い
この対比によって、
👉 地方の方が“効率が良く見える”
のです。
■ただし見ているものが違う
ここで重要なのは、
👉 同じ指標で比較しているようで、実は違う
という点です。
都市部は
・資産性
・流動性
・安定性
が評価されています。
一方で地方は
・利回り
が強調されています。
つまり、
👉 評価軸がズレているのです。
■まとめ｜なぜ「儲かる」と言われるのか
ここまでを整理すると、
地方不動産投資が儲かると言われる理由は、
・価格が安い
・利回りが高く見える
・始めやすい
・比較で魅力的に見える
という要素が重なっているからです。
■重要なのはここから
ここまでの話は、
👉 **「イメージが作られる理由」**です。
しかし、
👉 実際に儲かるかどうかは別の話です。
ここを切り分けることが非常に重要です。
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